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2024年法律职业资格(主观题)练习题带解析

民法案例分析题（35分）

2022年3月1日，甲（65岁，退休教师）与乙（某房地产公司）签订《商品房买卖合同》，约定甲以280万元购买乙开发的“阳光新城”小区10号楼2单元502室（以下简称“502室”），付款方式为首付100万元，剩余180万元通过银行按揭贷款支付；乙应于2023年12月31日前交付房屋并办理产权登记手续，逾期交房超过90日的，甲有权解除合同并要求乙按已付房款的10%支付违约金。合同签订后，甲依约支付了首付100万元，并与丙银行签订《个人购房借款合同》，以502室为抵押办理了预告登记。

2023年6月，乙因资金链断裂，将502室以300万元价格转卖给不知情的丁，并为丁办理了网签备案（未办理产权登记）。2023年12月，乙因未完成施工建设，无法向甲交付房屋。甲多次催告未果后，于2024年3月15日向乙寄送《解除合同通知书》，乙于3月18日签收。

2024年4月，丁得知乙无法交付房屋，以乙违约为由向法院起诉，要求乙继续履行合同并办理产权登记；甲同时起诉乙，要求解除合同、返还已付房款100万元及利息（按LPR计算），并支付违约金10万元（100万元×10%）；丙银行则主张对502室享有优先受偿权。

问题：

1.甲与乙签订的《商品房买卖合同》是否有效？甲是否有权解除合同？

2.乙与丁签订的转卖合同是否有效？丁是否有权要求乙继续履行合同并办理产权登记？

3.丙银行的优先受偿权是否成立？

4.甲主张的违约金是否合理？若乙抗辩违约金过高，法院应如何处理？

解析：

1.甲与乙签订的《商品房买卖合同》效力及解除权分析

（1）合同效力：根据《民法典》第143条，民事法律行为有效需满足行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律行政法规的强制性规定及公序良俗。本案中，甲为完全民事行为能力人，乙为房地产开发企业（具有商品房销售资质），双方就房屋位置、价款、交付时间等主要条款达成合意，内容不违反法律强制性规定，故合同有效。

（2）解除权：根据《民法典》第562条第2款（约定解除）及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖解释》）第11条，乙逾期交房超过90日，符合合同约定的解除条件。甲于2024年3月15日向乙寄送解除通知，乙3月18日签收，根据《民法典》第565条，解除通知到达对方时合同解除。因此，甲有权解除合同，且合同已于2024年3月18日解除。

2.乙与丁的转卖合同效力及丁的履行请求权分析

（1）合同效力：乙与丁的转卖合同有效。根据《民法典》第597条，出卖人无权处分不影响合同效力（原《合同法》第51条已被废止）。乙在与甲签订合同后，虽因办理预告登记导致其对502室的处分权受限（《民法典》第221条），但处分权受限不影响合同本身的效力，故乙与丁的合同有效。

（2）丁的履行请求权：丁无权要求乙继续履行并办理产权登记。理由如下：

①甲已办理预告登记（《民法典》第221条），未经甲同意，乙处分该房屋（包括转卖）不发生物权效力。丁虽办理网签备案，但网签备案仅为行政管理手段，不产生物权变动效力；

②丁虽为善意买受人，但因502室尚未办理产权登记（乙作为开发商尚未取得初始登记），丁无法通过善意取得制度取得所有权（善意取得需满足“转让人已登记为权利人”等要件，《民法典》第311条）；

③甲与乙的合同已解除，但解除前甲的预告登记仍有效（预告登记因债权消灭或自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记而失效，本案中合同解除属于“债权消灭”，但需以法院确认解除效力为前提）。综上，丁仅能向乙主张违约责任，无法要求继续履行。

3.丙银行的优先受偿权分析

丙银行的优先受偿权不成立。根据《民法典》第221条，预告登记的效力是“未经预告登记的权利人同意，处分不动产不发生物权效力”，但预告登记本身不产生抵押权设立的效果。抵押权需经登记设立（《民法典》第402条），而本案中丙银行仅办理了抵押预告登记，未办理正式抵押登记（因乙未交付房屋，无法办理产权登记，故无法办理抵押权本登记）。根据《最高人民法院关于适用〈民法典〉有关担保制度的解释》第52条，抵押预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院需审查是否存在办理抵押登记的障碍；若不存在障碍（如房屋已具备办理产权登记条件），可支持优先受偿；若因开发商未交付房屋导致无法办理本登记，则预告登记不产生优先受偿效力。本案中乙因资金链断裂未完成施工，502室尚未具备办理产权登记条件，故丙银行的优先受偿权不成立。

4.甲主张的违约金合理性及调整规则

（1）违约金合理性：甲主张按已付房款10%（10万元）支付违约