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2025年房地产经纪人成本法在建工程估价案例分析专题试卷及解析

2025年房地产经纪人成本法在建工程估价案例分析专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、采用成本法对在建工程进行估价时，土地取得成本的确定应优先考虑？

A、周边农地征收补偿标准

B、历史土地出让金价格

C、评估基准日同类土地市场交易价格

D、开发商原始购地成本

【答案】C

【解析】正确答案是C。成本法要求以评估基准日的客观成本为依据，土地取得成本应反映当前市场价值。A选项农地标准不适用，B选项历史价格可能滞后，D选项原始成本属于沉没成本。知识点：成本法基本原则。易错点：混淆历史成本与客观成本。

2、在建工程估价中，前期工程费通常不包括？

A、可行性研究费

B、场地平整费

C、临时设施费

D、主体结构施工费

【答案】D

【解析】正确答案是D。前期工程费指项目开工前的准备费用，主体施工属于建安工程费。A、B、C均属前期费用范畴。知识点：成本构成分类。易错点：将施工阶段费用误归入前期费用。

3、评估停工三年的在建工程时，对已建部分的成新率确定应重点考虑？

A、设计使用年限

B、实际停工时间

C、材料采购时间

D、规划许可证有效期

【答案】B

【解析】正确答案是B。停工时间直接影响实体性贬值，A选项是理论值，C选项与成新率无关，D选项属法律问题。知识点：在建工程贬值因素。易错点：忽视停工对价值的影响。

4、成本法估价中，开发利润的确定基础通常是？

A、土地取得成本

B、建安工程费

C、总投资成本

D、销售收入

【答案】C

【解析】正确答案是C。开发利润是投入资本的回报，应以总投资为基础计算。A、B仅是部分成本，D属于收益法范畴。知识点：开发利润计算基数。易错点：混淆利润计算基数。

5、在建工程估价时，红线内基础设施费不包括？

A、小区道路工程

B、绿化工程

C、市政接口费

D、给排水管网

【答案】C

【解析】正确答案是C。市政接口费属于红线外费用，A、B、D均属红线内基础设施。知识点：基础设施费范围。易错点：混淆红线内外费用归属。

6、采用成本法评估在建工程时，对专业费用的合理确定应参考？

A、开发商实际支付额

B、行业平均费率标准

C、工程总造价比例

D、政府指导价

【答案】B

【解析】正确答案是B。专业费用应采用客观标准，A可能存在偏差，C、D缺乏依据。知识点：客观成本原则。易错点：以实际支出代替客观标准。

7、在建工程估价中，不可预见费的计取基数通常是？

A、土地成本

B、建安工程费

C、前期及工程费之和

D、总投资额

【答案】C

【解析】正确答案是C。不可预见费主要针对工程实施阶段风险，应以工程相关费用为基数。A、D范围过大，B未包含前期费用。知识点：不可预见费计取规则。易错点：扩大计费基数范围。

8、评估未完工住宅项目时，对后续开发成本的预测应优先采用？

A、原预算方案

B、当前市场造价标准

C、同类项目实际成本

D、政府定额标准

【答案】B

【解析】正确答案是B。后续成本应反映当前市场水平，A可能过时，C缺乏可比性，D过于僵化。知识点：成本预测原则。易错点：忽视市场价格变动。

9、在建工程估价中，资金成本的计算期通常指？

A、整个开发周期

B、已建设期

C、后续建设期

D、从购地至竣工

【答案】D

【解析】正确答案是D。资金成本应覆盖全部投入期，A未明确起止点，B、C不完整。知识点：资金成本计算范围。易错点：遗漏前期资金占用。

10、采用成本法评估烂尾楼时，对功能性贬值的判断应基于？

A、原设计标准

B、现行规范要求

C、市场接受度

D、施工质量

【答案】B

【解析】正确答案是B。功能性贬值主要指不符合现行标准，A可能过时，C属经济性贬值，D属实体性贬值。知识点：贬值类型区分。易错点：混淆贬值类型。

第二部分：多项选择题（共10题，每题2分）

1、在建工程成本法估价中，土地取得成本包括？

A、土地使用权出让金

B、拆迁补偿费

C、契税

D、勘察设计费

E、可行性研究费

【答案】A、B、C

【解析】A、B、C属直接土地成本，D、E属前期工程费。知识点：土地成本构成。易错点：将前期费用计入土地成本。

2、影响在建工程实体性贬值的因素有？

A、自然老化

B、停工时间

C、设计缺陷

D、施工质量

E、市场变化

【答案】A、B、D

【解析】A、B、D导致实体损耗，C属功能性贬值，E属经济性贬值。知识点：贬值类型识别。易错点：混淆贬值成因。

3、成本法估价中，开发利润的确定应考虑？

A、项目规模

B、开发周期

C、风险水平

D、区域市场状况

E、开发商品牌

【答案】A、B、C、D

【解析】A、B、C、D影响合理利润水平，E属个别因素。知识点：开发利润影响因素。易错点：忽视客观市场因素。

4、在建工程前期工程费通常包括？

A、场地平整

B、临时水电