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对经济适用房问题的经济学分析

论文关键词：委托代理理论；寻租理论：

道德风险；逆向选：经济适用房

论文提要：随着房地产市场的日益繁荣,

房价居高不下是城镇居民目前最为关注的

问题，在这样的条件下，如何解决低收入人

群的住房问题，发挥经济适用房应该发挥的

作用，值得深入思考，本文希望从制度经济

学的角度，分析经济适用房在开发建设过程

中存在的问题，并提出相应的解决办法，为

经济适用房的开发建设提供更多的建议，

一、经济适用房的产生和发展

1998年国务院在《关于进一步深化城镇

住房制度改革加快住房建设》文件中第一次

提出了经济适用房的概念。这份文件同时明

确提出：要建立和完善以经济适用房为主体

的多层次城镇住房供应体系，对不同收入家

庭实行不同的住房供应政策，即高收入者购

买或租赁市场价格商品住房，中低收入者购

买经济适用住房，最低收入者租用政府单位

提供的廉租住房。经济适用房由地方政府统

一组织建设，面向中低收入家庭，以解决中

低收入家庭住房困难为目的，是一种由政府

提供了相关优惠政策的、只获取微利的普通

商品住房。

经济适用房作为我国住房供应新体系

的重要组成部分，主要是通过某种政策倾斜

来扩大住房供给，以解决中低收入家庭住房

问题。经济适用住房的作用主要应体现在:

解决部分中低收入家庭的住房问题；优化房

地产市场供应结构：平抑商品房价格的不合

理上涨；促进居民住房消费i缓解城市旧城

改造和房屋拆迁矛盾；促进城郊结合部等特

殊区域的发展。

但是，在经济适用房建设以及销售的实

际操作过程中，它的作用并没有得到充分发

挥，更重要的是，它并没有真正满足老百姓

的愿望和要求。目前的现状是，经济适用房

并没有很好地体现经济和适用的特点，和普

通商品房没有太大的区别：且真正需要经济

适用房的低收入人群并没有享受到经济适

用房应给予他们的福利。

二、基于委托代理理论分析经济适用房

开发过程中的问题

一（）委托代理理论的基本概念。委托代

理系是经济社会中广泛存在的社会系。

如果当一个需要通过另一个人的行动来获

得自己需要的利益，那么委托代理系就产

生了。如果某个个体想获得某种利益，但自

己又没有能力去实现这个目标，而只能委托

别人替自己完成，那么这个人就是委托人，

而后者就是代理人。从信息不对称的角度来

说，委托人通常处于信息劣势，而代理人处

于信息优势。

由于信息的非对称性，具有信息优势的

代理人可能会选择有利于自身利益的行动，

而发生逆向选择和道德风险。逆向选择是指

契约发生前，契约一方隐藏自己的私有信息,

或者提供不真实的信息，以谋取自己的利益

而损害另一方的利益。道德风险是指在信息

非对称的情况下，契约发生以后，契约一方

选择有损于另一方的机会主义行动，以获取

自身利益的最大化。因此，委托代理理论的

基本内容就是在特定的条件下，委托人如何

设计激励合同，规范代理人的行为，使代理

人选择有利于委托人利益的行动。

二（）分析开发商在项目建设和销售过

程中的问题。我国在进行住房保障制度设计

中，经济适用房的运作不是由非营利性机构

来封闭实施，而是由追逐利润最大化的开发

商来运作，这本身存在着制度设计上的缺陷,

因为政府和开发商的目标存在较大的差异

性，政府实行经济适用房制度的目的是通过

二次再分配的形式，解决中低收入阶层住房

困难问题，住房保障体制所追求的是公平合

理的居住状况：而从经济学基本假设的角度

来看，开发商作为理性的“经济人