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2025年房地产经纪人成本法与假设开发法的区别专题试卷及解析

2025年房地产经纪人成本法与假设开发法的区别专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、成本法评估房地产价值时，其理论基础主要基于？

A、替代原则

B、预期收益原则

C、供求原则

D、贡献原则

【答案】A

【解析】正确答案是A。成本法的理论基础是替代原则，即理性的买方为购买某房地产所愿意支付的价格，不会高于重新开发或建造该房地产所需花费的成本。B选项预期收益原则是收益法的理论基础；C选项供求原则是房地产市场的普遍原则；D选项贡献原则是收益法中确定各部分价值的原则。知识点：成本法的基本原理。易错点：容易将成本法与收益法的理论基础混淆。

2、假设开发法评估待开发土地价值时，其核心计算逻辑是？

A、土地价值=开发完成后的房地产价值开发成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润

B、土地价值=开发完成后的房地产价值+开发成本+管理费用+销售费用

C、土地价值=重置成本折旧

D、土地价值=开发完成后的房地产价值×开发利润率

【答案】A

【解析】正确答案是A。假设开发法的基本公式是：待开发房地产价值=开发完成后的价值后续开发成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润。B选项错误地将成本相加；C选项是成本法的公式；D选项错误地用乘法计算利润。知识点：假设开发法的基本公式。易错点：容易混淆成本法与假设开发法的计算逻辑。

3、下列哪种情况最适合采用成本法进行评估？

A、评估繁华商业区商铺的市场价值

B、评估学校、医院等公共设施的价值

C、评估待开发住宅用地的潜在价值

D、评估收益性写字楼的投资价值

【答案】B

【解析】正确答案是B。成本法适用于评估较少发生交易或没有收益的特殊房地产，如学校、医院等公共设施。A、C、D选项更适合采用市场法或收益法/假设开发法。知识点：成本法的适用范围。易错点：容易忽略成本法在特殊房地产评估中的优势。

4、假设开发法中，开发完成后的房地产价值通常采用什么方法确定？

A、成本法

B、市场法

C、收益法

D、基准地价修正法

【答案】B

【解析】正确答案是B。假设开发法中，开发完成后的房地产价值通常采用市场法确定，因为市场法最能反映未来房地产的市场接受度。A选项成本法不适用于已开发房地产；C选项收益法仅适用于收益性房地产；D选项基准地价修正法仅适用于土地。知识点：假设开发法中开发完成后价值的确定方法。易错点：容易混淆不同评估方法的适用对象。

5、成本法评估中，建筑物折旧的计算不包括？

A、物理折旧

B、功能折旧

C、经济折旧

D、市场折旧

【答案】D

【解析】正确答案是D。成本法中的折旧包括物理折旧、功能折旧和经济折旧，市场折旧不是专业术语。A、B、C选项均为折旧的组成部分。知识点：成本法中折旧的类型。易错点：容易忽略经济折旧或混淆折旧类型。

6、假设开发法评估时，开发利润的计算基数通常是？

A、土地价值

B、开发成本

C、土地价值+开发成本

D、开发完成后的房地产价值

【答案】C

【解析】正确答案是C。假设开发法中，开发利润的计算基数通常是土地价值与开发成本之和，反映总投资的回报要求。A、B选项基数不完整；D选项基数过大。知识点：假设开发法中开发利润的计算。易错点：容易混淆开发利润的计算基数。

7、成本法与假设开发法的主要区别在于？

A、成本法适用于新建房地产，假设开发法适用于旧房地产

B、成本法基于重置成本，假设开发法基于未来收益

C、成本法评估现有房地产，假设开发法评估待开发房地产

D、成本法考虑折旧，假设开发法不考虑折旧

【答案】C

【解析】正确答案是C。成本法适用于评估现有房地产，假设开发法适用于评估待开发房地产。A选项错误，假设开发法也适用于新建房地产；B选项错误，假设开发法基于开发完成后的价值而非收益；D选项错误，假设开发法也隐含考虑折旧。知识点：成本法与假设开发法的适用对象区别。易错点：容易混淆两种方法的适用场景。

8、假设开发法中，投资利息的计算基数通常包括？

A、土地价值

B、开发成本

C、土地价值+开发成本

D、开发完成后的房地产价值

【答案】C

【解析】正确答案是C。假设开发法中，投资利息的计算基数包括土地价值和开发成本，反映整个开发周期的资金成本。A、B选项基数不完整；D选项基数过大。知识点：假设开发法中投资利息的计算。易错点：容易遗漏土地价值或开发成本。

9、成本法评估中，重置成本与重建成本的主要区别是？

A、重置成本考虑折旧，重建成本不考虑

B、重置成本使用新材料，重建成本使用原材料

C、重置成本按现行标准，重建成本按原设计

D、重置成本适用于旧建筑，重建成本适用于新建筑

【答案】C

【解析】正确答案是C。重置成本是按现行标准和技术重新建造的成本，重建成本是按原设计和技术重新建造的成本。A、B、D选项均不