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物业管理前期介入服务方案

序言：

很感谢刘总能给大家这次集体参股共同管理企业机会，使每个人身上多了份使用感和责任感，从而把其当成个人事业用心去经营。不管企业是哪种战略决议，我将以个人身份尽自己一点绵薄之力提供部分粗略提议，仅供参考，敬请指正。

房地产开发和物业管理之间关系

1、物业管理是房地产综合开发派生物。作为房地产市场消费步骤，物业管理实质上是房地产综合开发延续和完善，直接说即是房地产售后服务，是一个社会化和专业化服务方法。

2、房地产经营管理关键侧重在物业开发建设方面，而物业管理则关键从事物业维护、保养和对环境绿化和物业全部些人服务方面。

3、房地产经营工作性质是开发物业，物业管理关键任务则是售后服务。

4、开发商和物业管理企业之间通常是两种关系：

⑴隶属关系，即物业管理企业是开发商分支机构或子企业；物业企业是房产企业出资注册成立，属于房产子企业，但在财务结算上实施独立核实，法律上仍是平等协议关系。

⑵协议关系，开发商以原始业主身份签订前期物业管理协议，聘用物业管理企业进行前期物业管理。

（3）现在市场上大房地产企业全部是用自己物业企业，如建业、鑫苑、二十一世纪、金成、绿地、中房、顺驰、新长城、清华园等等。（后面有房地产选择自己物业企业还是外聘物业企业优劣分析）

二、物业管理对房地产经营影响

物业管理作为房地产开发经营派生和延续，其管理和服务质量好坏，物业管理对房地产经营影响关键有以下几点：

第一，有利于房地产销售推广。伴随大家生活水平提升，大家对工作环境和居住环境越来越关注。良好物业管理服务能给大家带来舒适、优美、安全工作和居住环境；反之，则让人感到不舒适，物业管理好楼盘一直好销，而物业管理遭到投诉楼盘，有甚至已经“死火”。这说明物业管理对房地产销售有着很直接影响。

第二，有利于物业保值升值。从财富积累角度来看，良好物业管理可延长物业使用寿命，充足发挥物业使用价值。缺乏良好物业管理常造成物业内部设施运行不良，加速物业物理损耗速度，使物业使用价值超前消耗，造成财富巨大浪费。

第三，有利于提升房地产综合开发企业声誉。物业管理是房地产广泛意义售后服务。良好物业管理能充足发挥物业设施及其环境效益整体功效，促进人居环境改善，从而有利于人际关系融洽。优质物业管理本身即可免去业主和租用户后顾之忧，增强她们对房地产开发企业信心，建立房地产综合开发企业在公众中良好形象，这本身也是企业最形象最实惠广告，含有提升房地产开发企业声誉作用。

三、物业前期介入管理意义

一、从项目设计开始提前介入,参与物业建设项目标优化设计,对物业实施超前管理,为完善物业建设提出建设性意见,避免物业建成后使用和管理问题。

二、在房地产开发建设营销消费使用全过程中，物业管理起着至关关键作用，现在部分富有远见开发商已开始尝试对物业项目实施前期介入管理,但大多数前期介入全部是在入住前六个月左右进入,关键就建筑安装后期工作提出部分提议,为接管验收做前期准备,在深度和广度上全部存在一定缺点,仍然难以处理、开发商给物业管理带来很多问题。而真正意义上前期介入是从项现在期设计开始到物业接管验收为止质量监督过程。

三、但从现在房地产开发过程和物业管理行业总体运作情况看，很多物业全部是建成立即交付使用时才确定管理单位，物业管理仅仅成为房地产开发延伸。因为新接管物业前期工作时间紧、任务重、责任大，如物业验收、入住、装修等工作，任何一个步骤出现失误或疏漏，全部将对后期管理造成不利影响，甚至产生无法挽回损失。另外，在房产开发过程中，因为设计不尽合理(未能从使用和管理需要考虑)、施工粗糙、图纸资料不全等，全部会直接影响物业以后使用和管理。物业管理企业专业化优势在于前期介入开发阶段，熟悉掌握住户需求改变，和开发商共同参与物业计划、设计、施工、验收等工作，确保物业项目标设计合理和质量良好。目前消费者物业管理意识已经有了很大提升，所以物业管理企业在较深入了解物业项目及业主需求基础上，从业主使用功效、物业后期管理和小区服务连续发展等方面和发展商携手，才能共创优质物业品牌。物业前期介入管理优点关键表现在以下几方面：

一、物业前期介入管理是为业主把好验收关

1、中国房地产开发经过多年发展，已经发展到现代房地产开发营销为龙头导向阶段。物业管理企业职能和业主服务要求也对应发生了改变，不再停留在物业管理企业只要搞好后期管理服务上，还要求借助物业管理企业熟悉掌握房屋和设备使用管理专业优势，前期介入管理开发阶段，共同参与物业计划、设计、施工、验收等工作，确保物业建设设计合理和质量良好。

2、作为业主管家从物业前期介入管理开始为维护业主(小业主和发展商)共同利益，确定物业管理条约，清楚界定发展商、小业主及物业管理企业三者之间权利和义务，建立完善物业管理档案系统，确定各项安全管理制度