一手楼要签合同.docVIP

一手楼要签合同

一、合同签订前的准备

在购买一手楼的过程中，合同签订前的准备工作直接关系到后续交易的安全性和合法性。首先，购房者需要对开发商的资质进行全面核查。应要求开发商出示《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，这“五证”是确保项目合法销售的基础。若开发商无法提供完整证件，可能存在项目手续不全、产权无法办理等风险，此时需谨慎考虑是否继续交易。

其次，购房者需仔细审查自身的购房资格和财务能力。不同城市对购房资格有不同规定，如户籍限制、社保或个税缴纳年限、家庭住房套数等，应提前了解当地政策，确保符合购房条件。在财务方面，需明确首付款来源、贷款能力及后续还款计划，避免因资金问题导致合同违约。同时，要对房屋的实际情况进行实地考察，包括户型结构、朝向、楼层、周边配套、小区环境等，核实房屋是否与宣传资料一致，有无存在质量问题或规划变更等情况。

另外，购房者还应了解房屋的产权状况，确认房屋不存在抵押、查封等权利限制。可通过查询不动产登记部门的相关信息，或要求开发商提供房屋产权证明文件，确保所购房屋产权清晰。此外，对于开发商的销售承诺，如赠送面积、学区划分、交房时间等，若重要且影响购房决策，应要求将其写入合同补充条款，避免口头承诺无法兑现时难以维权。

二、合同核心条款解析

（一）当事人信息条款

合同中应明确买卖双方的基本信息，包括购房者和开发商的姓名或名称、身份证号码或统一社会信用代码、联系方式、地址等。对于开发商而言，需确认其名称与“五证”上的名称一致；对于购房者，若为夫妻共同购房，应将双方姓名均写入合同，并明确共有方式（共同共有或按份共有）。此外，若存在贷款情况，还需涉及贷款银行作为合同的相关方，明确各方的权利义务。

（二）房屋基本情况条款

该条款是合同的核心内容之一，需详细描述房屋的具体信息。包括房屋所在项目的名称、地址、楼栋号、单元号、房号；房屋的用途（住宅、商业、办公等）；建筑面积（含套内建筑面积和公摊面积）及误差处理方式。根据相关规定，房屋交付时实测面积与合同约定面积存在差异的，若合同有约定则按约定处理，无约定的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；超出3%的，购房者有权退房，或要求开发商双倍返还超出3%部分的房价款（若购房者同意继续履行合同）。

同时，合同中应注明房屋的土地使用年限，住宅用地一般为70年，商业用地为40年，工业用地为50年等，确保购房者了解土地使用年限的剩余时间。此外，房屋的装修标准也应明确，若为精装修房屋，需详细列出装修材料的品牌、型号、规格、施工标准等，避免开发商以次充好或降低装修标准。

（三）价款及支付方式条款

价款条款需明确房屋的总价款、单价（按建筑面积或套内建筑面积计算）。支付方式包括一次性付款、分期付款、按揭贷款等，应详细约定各期付款的金额、时间节点及支付方式（现金、转账等）。对于按揭贷款的情况，需明确首付款金额、贷款金额、贷款银行、贷款期限、还款方式等，并约定若贷款申请未获批准时的处理方式，如购房者是否有权解除合同、开发商是否退还已付款项等。

此外，还需注意税费的承担问题，明确各项税费（如契税、印花税、登记费等）由哪一方承担，避免后续产生争议。同时，对于面积差异导致的房价款调整，也应在该条款中明确计算方式和处理流程。

（四）交房条款

交房条款涉及房屋的交付时间、交付条件及交付程序。交付时间应明确具体日期，若开发商无法按时交房，需承担违约责任。交付条件需符合国家和地方的相关规定，一般包括房屋已通过竣工验收备案、满足合同约定的装修标准、水电气等基础设施已接通等。开发商需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这是交房的必备文件。

交付程序方面，购房者应在收到交房通知后，按照约定时间对房屋进行验收。验收时若发现房屋存在质量问题或不符合合同约定，应及时向开发商提出书面异议，要求其限期整改，整改期间开发商需承担逾期交房的责任。若房屋符合交付条件，购房者应签署房屋验收单，并办理入住手续。

（五）违约责任条款

违约责任条款是保障合同履行的重要保障，需明确双方在违约情况下应承担的责任。对于开发商而言，常见的违约情形包括逾期交房、逾期办理产权证、房屋面积误差超出约定范围、房屋质量不符合约定等。合同中应约定违约金的计算方式，如按日计算（每日按总房价款的万分之几支付）、固定金额或赔偿损失等，并明确违约金的支付期限。若开发商的违约行为严重影响合同目的实现，购房者有权解除合同并要求赔偿损失。

对于购房者而言，违约情形主要包括逾期支付房款。合同中应约定逾期付款的违约金计算方式，以及开发商在购房者逾期付款达到一定期限后，有权解除合同并要求购房者承担违约责任。此外，双方还可约定其他违约情形及相应的责任承担方式，如一方擅自解除合同的违约责