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2025年拍卖师房地产拍卖标的物存在隐藏债务（如工程款）的风险承担专题试卷及解析1

2025年拍卖师房地产拍卖标的物存在隐藏债务（如工程款）

的风险承担专题试卷及解析

2025年拍卖师房地产拍卖标的物存在隐藏债务（如工程款）的风险承担专题试卷

及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在房地产拍卖中，若标的物存在未披露的工程款债务，根据《民法典》相关规

定，该债务的承担主体通常是？

A、竞买人

B、拍卖师

C、原所有权人

D、拍卖行

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《民法典》第807条，建设工程价款优先受偿权依附于

原所有权人，竞买人取得物权后不当然承担该债务。A错误：竞买人无过错不应承担；

B错误：拍卖师仅承担程序合规责任；D错误：拍卖行作为中介不承担实体债务。知识

点：建设工程价款优先受偿权的相对性。易错点：误认为”买者自负”原则适用于所有债

务。

2、拍卖师在房地产拍卖前对标的物进行尽职调查时，发现可能存在工程款纠纷，最

恰当的处理方式是？

A、直接终止拍卖程序

B、在拍卖公告中明确披露风险

C、要求委托人提供债务清偿证明

D、建议竞买人自行调查

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《拍卖法》第18条，拍卖人应如实披露标的物瑕疵。

A过于极端；C超出拍卖师权限；D属于消极履职。知识点：拍卖人的信息披露义务。

易错点：混淆主动披露与被动告知的区别。

3、某商业地产拍卖成交后，施工方主张工程款优先受偿权，竞买人可主张的权利

救济途径是？

A、向拍卖行索赔

B、向原所有权人追偿

C、行使涤除权

D、申请撤销拍卖

【答案】B

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【解析】正确答案是B。根据《民法典》第522条，竞买人可向债务人（原所有权

人）追偿。A错误：拍卖行无过错不担责；C涤除权适用于抵押权；D拍卖程序合法不

可撤销。知识点：债权追偿权的行使。易错点：误将程序问题与实体债务混淆。

4、房地产拍卖中，工程款优先受偿权的行使期限是？

A、6个月

B、1年

C、2年

D、3年

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《民法典》第807条司法解释，优先受偿权行使期限

为18个月，但实务中通常按2年掌握。A、B、D均不符合规定。知识点：优先受偿权

的除斥期间。易错点：混淆普通诉讼时效与除斥期间。

5、拍卖师在制作房地产拍卖文件时，对工程款风险提示的最有效表述是？

A、“标的物可能存在未披露债务”

B、“竞买人需自行承担所有债务风险”

C、“已知工程款债权金额为XX万元”

D、“建议竞买人核查工程款支付情况”

【答案】D

【解析】正确答案是D。该表述既履行了提示义务，又未越权认定债务。A过于笼

统；B违反公平原则；C可能构成不当承诺。知识点：风险提示的适当性原则。易错点：

过度提示与提示不足的平衡。

6、在建工程拍卖中，工程款优先受偿权与抵押权的清偿顺序是？

A、抵押权优先

B、工程款优先

C、按比例清偿

D、按债权成立时间

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》第807条，工程款优先受偿权优于抵押权。

A、C、D均不符合法定优先顺序。知识点：物权优先效力规则。易错点：混淆不同担保

物权的顺位。

7、竞买人通过拍卖取得存在工程款纠纷的房地产后，最可能的法律后果是？

A、丧失所有权

B、承担连带责任

C、面临执行异议

D、获得赔偿

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【答案】C

【解析】正确答案是C。施工方可能提出执行异议阻却过户。A错误：所有权已转

移；B错误：非合同相对方；D错误：无过错不获赔。知识点：执行异议之诉的适用。

易错点：误将债权问题等同于物权问题。

8、拍卖师发现委托人故意隐瞒工程款债务时，正确的做法是？

A、继续拍卖但加重提示

B、拒绝接受委托

C、向监管部门报告

D、要求竞买人签