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二手房购房合同

一、合同主体：确认身份，奠定基础

合同的订立首先要明确交易双方的身份信息，这是确保合同有效性和履行性的前提。

1.卖方信息：

务必核实卖方是否为房屋产权证上登记的所有权人。如为共有房产（例如夫妻共有、家庭共有），则所有共有人均需签署合同，或提供经过公证的授权委托书，由受托人代为签署。需仔细核对卖方身份证信息与房产证上的姓名是否一致。对于通过中介交易的，还需确认中介机构的资质备案情况及其经办人员的身份。

2.买方信息：

买方也需提供真实有效的身份信息。若为多人共同购买，需明确各自的产权份额及权利义务。如有贷款需求，买方需提前了解自身征信状况及贷款资格，这可能影响合同中付款方式的约定。

二、房屋基本情况：摸清“家底”，心中有数

合同中关于房屋基本情况的描述必须清晰、准确、无歧义，这是交易的标的核心。

1.房屋坐落：精确到门牌号，确保与房产证一致。

2.房屋面积：应注明建筑面积、套内建筑面积（使用面积）。特别注意房产证上的面积与实际感知面积是否存在较大差异，以及是否存在赠送面积（需明确赠送部分的合法性及是否计入产权）。

3.房屋结构与户型：如几室几厅、朝向、楼层等。

4.房屋权属状况：

*产权证号：务必准确无误，可通过当地不动产登记中心查询核实。

*产权性质：是商品房、经济适用房、房改房（已购公有住房）还是其他类型？不同性质的房屋，交易税费、上市条件可能不同。

*土地性质与使用年限：是出让地还是划拨地？剩余土地使用年限还有多久？

*是否存在抵押、查封、租赁等权利限制：这是重中之重。卖方必须如实告知，买方也应主动查询。若有抵押，需明确解押责任及时间；若有租赁，需知晓租赁期限及“买卖不破租赁”的原则。

三、房屋价款及支付方式：明码标价，支付有序

这是合同的核心条款，直接关系到双方的核心利益。

1.房屋总价：大小写均需填写，确保一致。

2.计价方式：一般为按建筑面积或套内建筑面积计算单价。

3.付款方式：

*定金：金额、支付时间、支付方式。定金具有担保性质，需明确若卖方违约，双倍返还定金；若买方违约，定金不退的适用情形。

*首付款：金额、支付时间（例如，在网签后X日内、或在卖方解押后X日内）、支付方式（银行转账为主，需明确收款账户信息）。

*贷款：如买方需按揭贷款，应注明贷款金额（或贷款成数）、贷款方式（商业贷款、公积金贷款或组合贷款）。并约定若贷款申请未获银行批准或批准金额不足时的处理方式（如买方补足差额、解除合同互不违约等）。

*尾款：金额、支付时间（例如，房屋过户完成后X日内、或交房当日）、支付方式。

4.资金监管：建议采用第三方资金监管方式，尤其是对于大额款项，以保障资金安全。合同中需明确监管机构、监管账户、监管金额及划转条件。

四、房屋交付：清晰标准，顺利交接

房屋交付是交易的关键环节，需明确约定以避免纠纷。

1.交付时间：具体到年月日。

2.交付标准：

*房屋现状交付，还是约定装修、设施设备的保留与移交（可另附《房屋附属设施设备及装饰装修移交清单》作为合同附件）。

*水、电、燃气、暖气、物业管理等费用的结算截止日期及承担方。

*房屋钥匙、门禁卡等的移交。

3.户口迁移：约定卖方户口迁出的时间及逾期未迁出的违约责任。这对买方日后落户、子女入学至关重要。

4.交付前房屋的损坏风险：一般约定交付前由卖方承担，交付后由买方承担。

五、税费承担：明确划分，避免扯皮

二手房交易涉及多种税费，需在合同中明确约定各项税费的承担方。

常见税费包括：契税、个人所得税、增值税及附加、印花税、土地出让金（如适用）、交易手续费等。根据市场惯例和双方协商，可约定由买方承担全部税费，或卖方承担其自身税费，买方承担买方税费，或按其他约定方式。务必清晰列明，避免模糊表述。

六、违约责任：条款明确，保障履约

违约责任是合同的“牙齿”，能有效约束双方行为，保障合同顺利履行。

1.卖方违约责任：

*逾期交房的违约责任（例如，每日按总房款的万分之X支付违约金，逾期超过X日，买方有权解除合同并要求赔偿损失）。

*逾期迁出户口的违约责任。

*房屋产权存在瑕疵导致无法过户或合同目的无法实现的违约责任（例如，返还已付款项并赔偿损失）。

*违反房屋质量或权利瑕疵告知义务的责任。

2.买方违约责任：

*逾期支付房款的违约责任（例如，每日按逾期应付款的万分之X支付违约金，逾期超过X日，卖方有权解除合同并没收定金或要求赔偿损失）。

*无正当理由拒绝接收房屋的违约责任。

3.违约金的计算方式、支付期限，以及一方违约后另一方是否有权解除合同的条件。

4.定金罚则与违约金的适用关系：一般二者不能同时适用