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代持房屋协议书

一、房屋代持的潜在风险：为何需要一份严谨的协议？

在探讨协议本身之前，我们必须清醒认识到房屋代持行为与生俱来的风险。这些风险是推动我们制定详尽协议的根本动因。

对于实际出资人而言，最大的风险莫过于“钱房两空”。名义产权人作为房产证上登记的合法权利人，其擅自处分房屋（如出售、抵押）、因个人债务导致房屋被查封拍卖、或因意外身故引发继承纠纷等，都可能导致实际出资人失去对房屋的控制或所有权。此外，名义产权人的婚姻状况变化（如离婚财产分割）也可能波及代持房产。

对于名义产权人而言，风险同样不容忽视。代持房屋可能被视为其名下资产，从而影响其自身购房资格、贷款额度、税费缴纳，甚至可能因其实际出资人未能按时偿还贷款或涉及其他债务而承担连带责任，对个人征信造成负面影响。

正是这些潜在的、多方面的风险，使得一份权责清晰、条款完备的代持房屋协议书成为实际出资人与名义产权人之间不可或缺的“安全屏障”。它不仅是双方真实意愿的体现，更是未来发生争议时主张权利、划分责任的重要依据。

二、代持房屋协议书的核心条款解析

一份完善的《代持房屋协议书》应如同一部精密的机器，每个条款都有其特定的功能与意义。以下将逐一剖析其核心构成部分：

（一）当事人基本信息与关系

协议开篇，首先应明确列出双方当事人的详细信息，包括但不限于：

*实际出资人（甲方）：姓名、身份证号码、联系方式、住址。

*名义产权人（乙方）：姓名、身份证号码、联系方式、住址。

*若有其他相关方（如名义产权人的配偶），在特定情况下也应作为当事人或见证人参与，以明确其知晓并同意代持事宜，避免后续产生共有人异议。

*简要说明双方基于何种关系（如亲属、朋友等）或原因达成代持合意，有助于证明协议的背景真实性。

（二）核心声明与保证条款

此部分是协议的灵魂，旨在明确双方的真实意愿和代持的核心事实。

*甲方声明：清晰表明甲方是房屋的实际出资人，拥有对房屋的实际所有权和控制权；资金来源合法；因何种原因（需具体、明确，如“不具备某地购房资格”、“为规避特定政策限制”等，但需注意规避非法目的）无法以自身名义购房；承诺按时足额支付所有与房屋相关的款项。

*乙方声明：确认知晓并同意甲方的上述声明；确认自身仅为名义上的产权登记人，不享有房屋的实际所有权、使用权、收益权（除双方另有约定的、合理的代持报酬外）和处分权；保证其向甲方提供的身份信息真实有效，且其配偶（若有）已充分知晓并同意本代持事宜（可考虑作为附件签署《配偶知情同意书》）；保证不以任何方式侵害甲方的实际权益。

（三）房屋基本情况与出资约定

*房屋信息：详细描述代持房屋的具体坐落位置、建筑面积、不动产权证号（或购房合同编号）等，确保指向唯一。

*出资细节：明确房屋总价款、首付款金额、贷款金额（如有）、各项税费等。约定所有款项（包括但不限于购房款、税费、维修基金、月供、物业费、水电费等与房屋相关的一切支出）均由甲方承担并直接支付，或通过乙方账户中转时甲方需提供充分的支付凭证。特别强调甲方保留所有支付凭证的重要性。

（四）房屋权属与登记约定

*权属确认：明确约定房屋的所有权（包括占有、使用、收益、处分的全部权能）归甲方所有，乙方仅为名义登记人。

*登记办理：约定由乙方配合甲方办理房屋的购买、产权登记、贷款（如有）等相关手续，所需费用由甲方承担。乙方应在取得产权证后及时将原件交由甲方保管（或双方约定共管方式）。

（五）房屋的管理、使用与处分

*日常管理：约定房屋由甲方实际控制和管理，包括决定房屋的居住、出租、装修等事宜，相关收益归甲方所有，相关费用由甲方承担。

*处分权：明确未经甲方书面同意，乙方不得对房屋进行任何形式的处分，包括但不限于出售、赠与、抵押、出租、设立居住权等。若甲方需要处分房屋（如出售、过户至自己或指定第三人名下），乙方应无条件配合，相关费用由甲方承担，并约定具体的配合时限和方式。

*租金收益：如房屋产生租金收益，应明确收益归属甲方，乙方不得截留或挪用。

（六）税费及相关费用承担

清晰列举与房屋相关的各项税费（如契税、个人所得税、增值税、房产税、物业费、供暖费等）及因办理产权登记、过户、贷款等产生的费用，并明确均由甲方承担。

（七）代持期限与解除条件

*代持期限：可以约定一个明确的期限，或约定为“直至甲方书面通知乙方解除代持关系并办理完毕过户手续之日止”。

*解除条件：约定在何种情况下甲方有权要求解除代持协议并将房屋过户至自己或其指定的第三人名下（如甲方具备购房资格时、政策允许时等）。同时，也可约定乙方在特定条件下有权要求解除代持（如乙方自身购房需要、面临重大信用风险等，但需甲方同意并配合）。

（八）违约责任

这是保障协议履行的关键条款，需具有可操作性。

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