土地增值税清算鉴证报告-2025年土地增值税审核报告.docxVIP

土地增值税清算鉴证报告

——2025年XX房地产开发项目土地增值税审核报告

一、报告引言

本报告旨在对XX房地产开发有限公司（以下简称“贵公司”）开发的“XX花园”项目（项目立项编号：XXX）截至2024年12月31日的土地增值税清算情况进行专业审核。作为受贵公司委托的税务师事务所，我们依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）等相关税收法规，结合项目实际开发、销售及财务核算资料，秉持独立、客观、公正原则，对该项目的收入确认、扣除项目金额及土地增值税计算过程进行逐项审核，现将审核结果及税务处理建议报告如下。

二、被审核单位及项目基本情况

（一）企业基本情况

贵公司成立于YYYY年，注册资本XXX万元，经营范围为房地产开发、销售，主管税务机关为XX市XX区税务局。

（二）项目基本情况

“XX花园”项目位于XX市XX区XX路，属于普通标准住宅与非普通标准住宅混合开发项目，项目总占地面积XXX平方米，总建筑面积XXX平方米，其中普通标准住宅建筑面积XXX平方米，非普通标准住宅建筑面积XXX平方米，配套设施建筑面积XXX平方米。项目于YYYY年YY月取得《建设工程规划许可证》，YYYY年YY月开工建设，YYYY年YY月竣工验收，YYYY年YY月开始对外销售，至2024年12月31日已销售完毕并符合土地增值税清算条件。

三、审核范围与方法

（一）审核范围

本次审核范围包括“XX花园”项目自立项至清算时点的全部收入、扣除项目及相关税务处理，具体涵盖：

1.转让房地产收入的确认与计量；

2.取得土地使用权支付的金额；

3.房地产开发成本（含土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用）；

4.房地产开发费用（含利息支出）；

5.与转让房地产有关的税金；

6.加计扣除项目。

（二）审核方法

本次审核采用逆查法与抽查法相结合的方式，通过查阅项目立项文件、土地出让合同、工程预算及结算报告、销售合同、财务账簿、凭证、纳税申报表等资料，对收入与扣除项目的真实性、准确性、合规性进行逐项核实，并与贵公司提供的《土地增值税清算申报表》进行比对分析，必要时进行实地查验与第三方信息核对。

四、审核发现的主要问题

（一）收入确认方面

1.价外费用未全额计入应税收入：审核发现，贵公司在销售过程中收取的“团购诚意金”“车位使用权转让费”等款项，部分未计入房地产转让收入，而是挂账“其他应付款”，不符合《土地增值税暂行条例实施细则》第五条关于应税收入的规定。

2.不同类型房产收入划分不清：普通标准住宅与非普通标准住宅的销售收入未严格分开核算，存在部分非普通住宅收入混入普通住宅收入的情况，可能导致适用税收优惠政策不准确。

（二）扣除项目方面

1.土地成本扣除依据不充分：贵公司申报的“取得土地使用权支付的金额”中，包含一笔“土地闲置费”，根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，土地闲置费不得计入扣除项目。此外，部分土地出让金票据抬头与贵公司名称不一致，需进一步提供权属转移证明材料。

2.开发成本核算不规范：

建安工程费：部分工程结算发票开具时间晚于项目竣工验收时间，且未提供充分的补开发票合理性说明；个别大额建安支出未取得合规的增值税发票，以白条或收据入账。

公共配套设施费：项目配套的社区服务中心已对外出租，但贵公司将其建设成本全额计入扣除项目，根据187号文规定，建成后有偿转让的公共配套设施，其成本费用不得扣除，应视同销售确认收入并单独核算成本。

开发间接费用：“管理费用”中列支的高管工资、差旅费等与项目开发无直接关联的支出，混入“开发间接费用”申报扣除，不符合税前扣除相关性原则。

3.利息支出扣除不符合规定：贵公司利息支出未单独核算，且未提供金融机构证明，却按“取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本”的10%比例计算扣除，同时又将部分财务费用重复计入“开发间接费用”，存在重复扣除风险。

4.与转让房地产无关的税金扣除：贵公司将未实际缴纳的房产税、土地使用税计入“与转让房地产有关的税金”申报扣除，不符合税法规定。

五、税务处理意见与建议

（一）收入调整建议

1.对挂账的“团购诚意金”“车位使用权转让费”等价外费用，应全额转入房地产转让收入，并入应税收入总额。

2.严格区分普通标准住宅与非普通标准住宅的销售收入，重新分类核算，确保普通住宅增值率未超过20%的部分享受免税政策，非普通住宅按适用税率单独计算纳税。

（二）扣除项目调整建议

1.剔除“土地闲置费”及无合规票据的