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第二节物业管理服务机构设置及运作步骤

分目录?????????????????

?管理服务机构设置?

?各项服务运作步骤?

一、管理服务机构设置

本企业对承接本项目标物业管理充满信心，为确保高品质物业管理服务质量，确保ISO9000、ISO14001、OHSAS18000三大致系在项目中全方面落实实施，本企业将设置本项目专门管理机构，为本项目物业管理提供全方位、强有力确保。

本项目管理服务机构设置以下图所表示：

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备注：在一期、二期人员共享基础之上进行了初步估算，二期需增加工作人员累计：75名，其中管理层人员增加6名，包含、用户服务中心主管1名、小区环境管理部主管1名、小区服务部主管1名、小区文化（培训）主管1名，财务、出纳人员2名。作业层人员增加69名，其中前台接待员：1人、会所服务员1人。维修工：4名，绿化工：2名，保安员：36人，炊事员2名，清洁工：23名（估计外包，已统计在内）。以上数据仅供发展商参考，不作为以后实际配置和测算唯一依据,依据一、二、三期实际情况，增配人员。

管理层职员：6人，其中包含：

用户服务中心主管??????1名

小区服务部主管????1名

公共设施管理部主管???1名

小区环境管理部主管???1名

财务、出纳?????2名

小区服务部：4人，其中包含：

前台接待员?????1名

会所服务员????????????????1名

炊事员???????2名

环境部人员：25人，其中包含：

清洁工???????23名

绿化工???????2名??

公共设施管理部：4人，其中包含：

电工?????????????????????3名

水工?????????????????????1名

小区安全服务部：36人，岗位设置以下：

1、岗位设置和人数（护卫员）

??二期分为8、9、10栋，共设置护卫员36人；

?护卫员每班人数为12人，按全天候二十四小时服务，设置三个班，总计12人；?

???10栋B、C座之间人行出入口设门卫岗累计3人；

?10栋A座侧面车辆入口设道口岗，每班2?人累计6人；

?8栋侧面车辆出口设道口岗累计3人；?

?地库共783个车位，设每班2名巡查累计6人；?

?10栋设巡查岗累计3人；?

?8栋、9栋设巡查岗累计3人；?

?10栋外围商业街设巡查岗累计3人；?

?8栋外围商铺设巡查岗累计3人；?

??机动岗累计3人；

?消防中心岗累计3人；?

管理处共设用户服务中心、小区服务部、小区环境管理部、公共设施管理部、小区安全服务部和财务部，各部门工作范围介绍以下：

1）?用户服务中心：统筹安排各部门工作，集中处理理投诉、报修和业主沟通等工作。

2）?小区服务部：大堂前台咨询待客、负责业主、商户档案资料管理；管理处日常物资采购；内部职员培训、小区文化活动、业主特色需求服务、职员餐饮管理等。

3）?小区环境管理部：负责整个物业范围内公共部位清洁、绿化、消杀、外墙清洗等。

4）?公共设施管理部：负责整个物业范围内公共设施、设备保养和维修管理工作；用户提出日常维修工作等。

5）?小区安全服务部：负责整个物业范围内消防和公共安全保卫工作；交通、停车场等管理工作。

6）?财务部：管理费、水电费缴收及其它财务方面工作。

二、运作步骤

1、管理处运作步骤

管理处总体运作步骤以下图示：

2、各项工作步骤图

紧急事故处理工作步骤

电梯困人处理步骤图

\o火灾处理步骤图火灾处理步骤图

刑事、治安事件处理步骤

车辆冲卡、盗抢出场处理步骤

停水、停电处理步骤图

工程监管工作步骤

设备故障维修工作步骤

公共设施维修养护工作步骤

\o用户投诉处理步骤图用户投诉处理步骤图

人员抢救步骤图

\o台风、暴雨应急处理步骤图台风、暴雨应急处理步骤图