房地产估价师面试题集.docxVIP

第PAGE页共NUMPAGES页

房地产估价师面试题集

一、单选题（共5题，每题2分）

1.某城市商业用地土地使用权剩余年限为30年，根据当地市场行情，土地还原利率为6%，假设该地块未来10年的地价增长率为8%，则该地块未来20年的地价增值率最接近于（）。

A.10%

B.16%

C.24%

D.32%

2.在评估一栋住宅的成新率时，若该住宅已使用10年，设计使用年限为50年，根据当地类似住宅的折旧情况，其成新率最可能为（）。

A.70%

B.80%

C.85%

D.90%

3.某写字楼的区位因素中，对租金影响最大的因素是（）。

A.交通可达性

B.周边商业配套

C.楼层高度

D.物业管理水平

4.评估某在建工程时，若工程款尚未支付完毕，应采用（）。

A.重置成本法

B.收益法

C.市场法

D.清算价格法

5.某城市规定，商业用地的土地使用权出让年限为40年，若该地块已使用5年，剩余年限的土地还原利率为7%，则其土地剩余价值的现值最接近于（）。

A.原价值的60%

B.原价值的70%

C.原价值的80%

D.原价值的90%

二、多选题（共5题，每题3分）

1.影响住宅市场价格的因素包括（）。

A.房屋面积

B.学区分布

C.城市规划调整

D.物业费

E.市场利率

2.评估工业用地时，常用的方法包括（）。

A.市场法

B.收益法

C.成本法

D.路线价法

E.清算价格法

3.在评估商业地产时，以下哪些属于收益法的核心步骤？（）

A.收益预测

B.还原利率确定

C.资本化率测算

D.租金增长率分析

E.成本核算

4.影响写字楼租赁需求的主要因素包括（）。

A.经济发展水平

B.城市交通布局

C.周边产业聚集度

D.楼层布局合理性

E.物业服务费用

5.评估在建工程时，若工程存在烂尾风险，应考虑的因素包括（）。

A.工程款支付情况

B.预计复工时间

C.法院强制执行的可能性

D.周边类似项目的处置价格

E.开发商的偿债能力

三、判断题（共5题，每题1分）

1.土地增值税是转移环节征收的税种，因此不适用于评估基准日的地价计算。（×）

2.在评估租赁型住宅时，通常采用“净租金法”而非“毛租金法”进行收益测算。（√）

3.商业用地的评估通常不采用成本法，因为商业用地价值主要取决于区位和收益。（√）

4.在建工程若已取得预售许可证，可直接采用市场法评估其价值。（×）

5.住宅的“重置成本”是指重新建造一套与原房屋功能一致的房屋所需的成本。（√）

四、简答题（共3题，每题5分）

1.简述评估商业地产时，如何确定合理的还原利率？

2.简述评估在建工程时，如何处理烂尾风险对价值的影响？

3.简述影响住宅市场价格的地段因素有哪些？

五、论述题（共2题，每题10分）

1.结合某城市（如上海或深圳）的商业地产市场特点，论述收益法在评估写字楼价值时的应用要点及注意事项。

2.结合当前房地产市场调控政策，论述如何评估因政策调整导致价值变化的房地产项目。

答案与解析

一、单选题

1.C

解析：未来20年的地价增值率需考虑复利效应，公式为（1+8%）^10-1≈17.78%，但题目选项中无此值，最接近的是24%（假设年增长率略高）。

2.B

解析：住宅成新率计算公式为（设计使用年限-已使用年限）/设计使用年限×100%，即（50-10）/50×100%=80%。

3.B

解析：商业用地的租金受周边商业配套影响最大，如餐饮、零售等业态的聚集度直接决定商业价值。

4.A

解析：在建工程价值通常采用重置成本法，若工程款未支付，需扣除未支付部分的成本。

5.B

解析：土地剩余价值现值=原价值×[1-1/(1+7%)^35]，计算结果约为原价值的70%。

二、多选题

1.A、B、C、D

解析：学区、面积、物业费、地段均直接影响住宅价格，利率属于宏观因素，影响较小。

2.A、B、C、E

解析：工业用地评估常用市场法、收益法、成本法和清算价格法，路线价法主要适用于商业用地。

3.A、B、C、D

解析：收益法核心包括收益预测、还原利率、资本化率和租金增长率分析，成本核算是成本法步骤。

4.A、B、C、E

解析：经济发展、交通布局、产业聚集和物业费用均影响写字楼租赁需求，楼层布局合理性属于物理因素，影响较小。

5.A、B、C、D、E

解析：烂尾工程评估需考虑工程款、复工时间、法律风险、处置价格和开发商偿债能力。

三、判断题

1.×

解析：土地增值税在转让环节征收，但评估基准日若涉及增值，仍需考虑。

2.√

解析：租赁住宅收益测算需扣除税费、空置、运营成本等，采用净租金法更准确