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土地估价师考试模拟试题(一)

一．判断题（共20题，题号1~20，每题1分，共20分。请判

断下列说法的正确或错误，

并在答题卡上相应位置涂黑，认为正确的涂”√“，认为错误的涂”×”.

答题错误倒扣1分，本题总得分最多扣至0分）

1．与工业产品一样，农产品的社会生产价格也是由社会平均必要

劳动时间决定的。

2．估算土地纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无

形收益。

3．城镇土地等应与现行行政建制相协调，在省及省级以下的同一

行政区域内，行政级别较高的城市土地等不宜低于行政级别较低的城

市。

4．有两相邻地块，原用途一块为水田，一块为荒地，开发后作为

住宅用地。水田由于征地成本高，因而土地价格高，而荒地由于征地

成本低，因而土地价格低。

5．根据马克思地租理论，农产品的生产价格由中等地农产品的个

别生产价格决定。

6．运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原率应当相等。

7．利用城镇主城区土地市场交易资料验证土地分等初步方案时，

宜以涉及城镇数量最多的相应类型土地的总平均价格为主要分等依

据。

8．采用市场比较法评估某宗住宅用地的使用权价格，所选比较实

例的土地剩余使用年期为xx年，待估宗地的剩余使用年期是xx年，

如果其他因素条件均相同，则待估宗地的土地价格比比较实例的土地

价格低20%。

9．采用成本逼近法进行地价评估，其中的土地取得费是指因土地

所有权由农民集体所有转为国家所有而发生的费用。

10．建筑物的主体折旧率与附属设备的折旧率之和等于建筑物的

综合折旧率。

11．中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》于20xx年

11月12日发布，自20xx年1月1日起实施。

12．采用市场比较法进行地价评估时，如果个别因素中各因子的

条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确

定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确

定因素条件指数和因素修订系数。

13．采用成本逼近法评估地价时，土地取得费及其税费利息是

以整个取得费为基数，计息期为整个开发期的一半。

14．路线估价价法计算公式的表现形式是：宗地总价=路线价×深

度百分率×其他条件修正额×宗地面积。

15．国有土地使用权期满，土地使用者应交还土地使用证，并依

照规定办理注销登记，该土地上的建筑物，其他附着物由国家考虑实

际情况给予相应的补偿。

16．在对基准地价评估所需的样点地价资料进行出让年期修正时，

没有明确使用年期的，应按无限年期使用权价格修正到法定最高出让

年期；对有年期但没有到法定最高出让年限的，则以样点地价年期为

准。

17．评估没有地役权的土地使用权价格，关键是判断地役权对土

地利用的影响程度。

18．基准地价评估的任务是以城镇整体为单位，针对城镇内某土

地级别的不同区域类型，分用途评估出基准地价；并在此基础上，分

析地价与其影响因素之间的关系，从而建立以基准地价为基础的宗地

地价评估的修正体系。

19．采用剩余法评估地价时，利息的计算应以开发建造过程中的

全部预付资本为计算基础。

20．基准地价，标定地价，交易底价都是根据过去成交地价及土

地收益情况评估得到的宗地评估地价。。

二．单项选择题（共100题，题号21~120，每题1分，共100

分。每题A.B.C.D四个备选答案，其中只有一个最符合题意，请在答

题卡上将所选答案对应的字母涂黑。选错不得分，不倒扣分）

21．根据马克思的地租理论，农业用地的垄断地租是来自（）

A.农业雇佣工人创造的剩余价值

B.社会其他部门工人创造的价值

C.农业工人利用肥沃土地创造的超额利润

D.农业工人利用位置较好的土地创造的超额利润

22．有一房屋，其重置价为80万元，成新度为70%，现用于出租，

年租金收入为8万元，年出租总费用为1万元。又知土地还原率为

6%，建筑物还原率为8%，则该宗土地的年纯收益为（）万元。

A.59．67B.58.67C.7D.2.52

23．采用剩余法评估地价时，根据待估宗地的最有效利用方式和

当地房地产市场现状