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2025年房地产经纪人查封登记中的权利冲突与解决专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人查封登记中的权利冲突与解决专题试

卷及解析

2025年房地产经纪人查封登记中的权利冲突与解决专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在查封登记中，当被执行人的房产已被其他法院先行查封时，后续查封法院应

当如何处理？

A、直接办理查封登记，效力优先于先行查封

B、轮候查封，待先行查封解除后自动生效

C、要求先行查封法院解除查封后再办理

D、不予受理，告知当事人向先行查封法院申请

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、

冻结财产的规定》，对已被人民法院查封的财产，其他人民法院可以进行轮候查封。轮

候查封在先查封解除后自动生效，具有查封效力。A选项错误，查封效力以时间先后为

序，后续查封不能优先；C选项错误，轮候查封是法定程序，无需要求先行解除；D选

项错误，后续查封法院应当受理并办理轮候手续。知识点：轮候查封制度。易错点：混

淆轮候查封与重复查封的法律效力。

2、关于查封登记与抵押权登记的效力关系，下列说法正确的是？

A、查封登记优先于设立在先的抵押权

B、设立在先的抵押权优先于查封登记

C、以登记时间先后确定效力顺序

D、由法院裁定确定效力顺序

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据物权法原理，抵押权作为担保物权具有优先效力，设立

在先的抵押权优先于后续的查封措施。查封登记仅限制处分权，不改变原有权利顺位。

A选项错误，查封不能对抗设立在先的抵押权；C选项错误，权利性质不同，不能简单

以时间排序；D选项错误，权利顺位由法律规定，非法院裁定。知识点：权利顺位原则。

易错点：忽视权利性质对效力的影响。

3、被执行人擅自处分被查封房产的行为，其法律后果是？

A、处分行为有效，但需承担罚款责任

B、处分行为无效，但可追认

C、处分行为自始无效

D、处分行为效力待定

【答案】C

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【解析】正确答案是C。根据《民事诉讼法》规定，擅自处分查封财产的行为自始

无效，不产生物权变动效力。A选项错误，处分行为本身无效；B选项错误，无追认制

度；D选项错误，不是效力待定情形。知识点：查封财产的处分限制。易错点：混淆行

政责任与民事行为效力。

4、在执行异议之诉中，案外人主张对查封房产享有租赁权的，人民法院应当如何

审查？

A、仅审查租赁合同真实性

B、审查租赁合同签订时间及占有情况

C、一律不予支持

D、优先保护租赁权

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案

件若干问题的规定》，案外人主张租赁权的，需证明在查封前已签订合法有效合同并实

际占有。A选项不全面；C选项过于绝对；D选项错误，需符合法定条件。知识点：执

行异议审查标准。易错点：忽视占有要件的重要性。

5、关于预查封登记的适用情形，下列说法正确的是？

A、适用于已办理产权登记的房产

B、适用于尚未办理产权登记的房产

C、适用于所有在建工程

D、由当事人自行申请

【答案】B

【解析】正确答案是B。预查封主要针对尚未办理产权登记但已具备登记条件的房

产，如已备案的预售商品房。A选项适用正式查封；C选项需符合特定条件；D选项必

须由法院裁定。知识点：预查封制度。易错点：混淆预查封与正式查封的适用对象。

6、查封登记对租赁合同履行的影响是？

A、自动解除所有租赁合同

B、不影响已成立的租赁关系

C、禁止新签租赁合同

D、需经承租人同意

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据”买卖不破租赁”原则，查封不影响已成立的租赁关系。

A选项错误，不自动解除；C选项错误，仅限制处分权；D选项错误，无需承租人同意。

知识点：查封与租赁的关系。易错点：过度扩大查封的效力范围。