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租赁合同押金纠纷仲裁案例

引言

租赁合同作为日常生活中最常见的民事合同之一，其履行过程中产生的押金纠纷长期困扰着租赁双方。押金作为承租人履行合同义务的担保，本应在租赁关系终止后按约定退还，但实践中因合同条款模糊、履约行为争议、责任认定分歧等问题，押金退还往往成为矛盾爆发点。仲裁作为区别于诉讼的纠纷解决方式，以其高效、专业、灵活的特点，逐渐成为租赁双方解决押金争议的重要选择。本文通过剖析一起典型仲裁案例，梳理押金纠纷的核心争议焦点，总结仲裁程序中的处理规则，为租赁双方提供实务启示，以期推动租赁市场的规范化发展。

一、典型案例剖析

（一）案情概述与争议背景

某年，承租人张某与出租人李某签订《房屋租赁合同》，约定张某承租李某位于某小区的两居室住房，租赁期限1年，月租金3000元，押金6000元（相当于2个月租金）。合同中关于押金的条款仅简单约定“租赁期满，若承租人无违约行为，押金全额退还”。租赁期间，张某按约支付租金，但在退租时，双方就墙面污损、家具划痕、未结清的水电费是否构成“违约行为”产生争议。李某主张张某使用不当导致墙面需要整体重新粉刷（报价4000元）、家具维修需1500元，且欠缴水电费200元，故要求从押金中扣除5700元，仅退还300元；张某则认为墙面污损是正常使用的自然损耗，家具划痕轻微不影响使用，水电费已结清（提供缴费记录），要求全额退还押金。协商无果后，张某依据合同中的仲裁条款向当地仲裁委员会提起仲裁申请。

（二）仲裁程序与关键举证

仲裁庭受理后，首先组织双方进行庭前调解。李某坚持认为墙面必须整体粉刷，否则房屋无法再次出租；张某则提交了入住时拍摄的房屋现状视频（显示墙面已有轻微发黄）、租赁期间的日常使用照片（无刻意破坏行为），并申请一名从事室内装修工作的朋友出庭作证，说明“普通家庭居住1年，墙面自然发黄属于正常损耗，局部修补即可，无需整体粉刷”。仲裁庭为查明事实，委托第三方评估机构对墙面污损程度、修复方式及合理费用进行鉴定，同时调取了小区物业的水电缴费记录（显示张某退租前已结清费用）。

（三）仲裁裁决结果与理由

经审理，仲裁庭作出裁决：李某需退还张某押金5200元。裁决理由主要包括三点：其一，水电费已结清，不构成扣除依据；其二，墙面污损属于正常使用损耗，根据《民法典》第710条“承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任”，李某要求整体粉刷的主张缺乏合理性，仲裁庭采纳评估机构意见，认定墙面仅需局部修补，费用500元；其三，家具划痕轻微，未达到“影响正常使用”的程度，根据合同中“无违约行为”的约定，“违约行为”应指严重违反合同义务（如拖欠租金、擅自改造房屋），轻微损耗不构成违约，故家具维修费用不予支持。最终，押金扣除墙面修补费500元后，剩余5500元本应全额退还，但仲裁庭发现张某退租时未按合同约定提前15日通知李某（合同第8条约定），构成轻微违约，酌情扣除300元作为补偿，故最终退还5200元。

二、租赁合同押金纠纷的核心争议焦点

（一）押金性质的法律认定

押金的法律性质是处理纠纷的逻辑起点。实践中，押金常被约定为“履约保证金”“财产损害赔偿金”或“违约金”，但法律并未明确其定义，需结合合同条款和实际履行情况综合判断。若合同仅笼统约定“押金”，仲裁庭通常认定其为综合性担保，既担保租金支付，也担保租赁物完好。若约定“押金用于抵扣欠付租金或财产损失”，则更倾向于损害赔偿的预先支付；若约定“违约则没收押金”，则可能被认定为违约金性质。不同性质直接影响扣除规则——作为损害赔偿金时，需证明实际损失且金额合理；作为违约金时，需符合“损失填补为主、惩罚为辅”的原则，过高可请求调整。

（二）押金退还条件的理解分歧

“无违约行为”是合同中最常见的退还条件，但“违约行为”的范围常引发争议。如案例中，张某认为“正常使用损耗”不属于违约，而李某认为“任何损坏”均构成违约。仲裁实践中，通常将“违约行为”限定为“违反合同主义务”，如拖欠租金超过约定期限、擅自转租、破坏房屋主体结构等；对于因合理使用导致的轻微损耗（如墙面发黄、地板轻微磨损），不视为违约。此外，部分合同约定“退还押金需以房屋恢复原状为前提”，但“原状”的认定需结合入住时的状态——若入住时房屋已非全新，承租人仅需保持“与入住时相当的合理状态”即可。

（三）押金扣除标准的合理性争议

即使认定承租人需承担赔偿责任，扣除金额是否合理也是关键。常见争议包括：维修费用是否虚高（如案例中李某报价4000元的整体粉刷，实际仅需500元局部修补）、是否扩大损失（如房屋空置期间的租金是否应由承租人承担）、是否重复索赔（如已从押金中扣除维修费，又另行起诉要求赔偿）。仲裁庭通常会要求出租人提供维修合同、费用发票、评估报告等证据，若无法证明费用合理性，扣除主张