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房屋买卖协议2025年含违约责任

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、简答题

1.请简述房屋买卖协议中，除买卖双方基本信息、房屋基本信息、价款外，通常还应包含哪些主要条款。

2.假设2025年版本的《民法典》合同编对定金数额的上限作出了与以往不同的规定（例如，提高至主合同标的额的50%），请结合此假设，论述这一变化可能对房屋买卖合同实践产生哪些影响。

3.区分预期违约（不安抗辩权）与实际违约在构成要件和法律后果上的主要差异。

二、案例分析题

甲（买方）与乙（卖方）于2024年12月签订了一份房屋买卖协议，约定于2025年6月30日交付房屋，总价款1000万元，首付款300万元于签约时支付，余款700万元于交房前支付。协议中约定，若卖方逾期交房超过30天，买方有权解除合同并要求卖方支付已付款项的20%作为违约金。协议还约定了“定金”50万元。协议同时载明，若因政府征收导致房屋无法出售，双方互不承担违约责任。

2025年5月，乙因需优先处理另一笔巨额债务，向丙银行申请抵押贷款，并将该房屋抵押给丙银行。乙于2025年7月15日才将房屋交付给甲。甲发现房屋存在多处隐蔽质量问题，虽不影响居住，但需花费10万元进行修缮。甲于交房后第10天发现此情况，遂要求乙承担修缮费用。乙以协议中关于政府征收的条款为由拒绝，并称已按照约定支付了定金，要求甲要么接受房屋，要么双倍返还定金。

甲对乙的行为十分不满，认为乙的行为构成根本违约，不仅应承担逾期交房的违约金，还应赔偿其发现质量问题后的实际损失（10万元修缮费）。甲咨询律师，律师告知其定金与违约金不能同时适用，且根据2025年版本的法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。

请结合上述情景以及2025年版本的房屋买卖合同相关法律规定，分析：

1.乙延迟交付房屋的行为是否构成实际违约？请说明理由。

2.乙将房屋抵押给丙银行的行为是否构成违约？对甲的影响是什么？

3.协议中关于“政府征收”的条款是否可以完全免除乙的责任？请说明理由。

4.甲是否有权解除合同？理由是什么？

5.若甲选择解除合同，其可以要求乙承担哪些违约责任？（请分别讨论定金与违约金的问题，以及甲实际损失的赔偿问题）

6.乙以支付定金为由拒绝承担其他责任是否具有法律依据？为什么？

试卷答案

一、简答题

1.房屋买卖协议中，除买卖双方基本信息、房屋基本信息、价款外，通常还应包含：房屋交付条件与时间、付款方式与期限、户口迁出约定、物业交接约定、违约责任条款（包括各种违约情形及对应的处理方式，如逾期付款、逾期交房、房屋质量问题的责任等）、定金条款、争议解决方式（诉讼或仲裁）、合同生效条件以及其他特别约定条款（如装修归属、设施设备状况确认等）。

2.假设定金数额上限提高至主合同标的额的50%，可能产生以下影响：首先，增加了买方在签订合同时选择支付定金而非违约金的灵活性，因为定金上限的提高降低了定金条款的惩罚力度上限；其次，对卖方而言，定金的担保效力相对减弱，卖方若违约，买方要求的定金罚则金额上限降低，可能促使买方更倾向于要求继续履行合同或要求卖方支付更高额的违约金以弥补损失；最后，可能促使双方在约定违约责任时更加重视违约金的约定和计算，以更好地弥补潜在损失。

3.预期违约（不安抗辩权）与实际违约的主要差异在于：一是时间点不同，预期违约发生在合同履行期限届满前，一方有确切证据证明对方未来可能无法履行义务；实际违约发生在合同履行期限届满后，一方已经实施了违约行为或明确表示不履行义务。二是构成要件不同，预期违约要求有确切证据证明对方未来可能无法履行，且通常是针对不履行主要债务；实际违约则只需证明一方已经实施了违约行为。三是法律后果不同，预期违约赋予守约方的是暂时中止履行合同的权利（不安抗辩权），若对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保，守约方可以解除合同；实际违约则直接导致违约责任的承担，守约方可以要求继续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金或适用定金罚则，并在严重违约情况下解除合同。

二、案例分析题

1.乙延迟交付房屋的行为构成实际违约。理由：根据协议约定，交房时间为2025年6月30日，乙实际交付时间为2025年7月15日，逾期超过30天，符合协议中约定的逾期交房情形，构成实际违约。

2.乙将房屋抵押给丙银行的行为构成违约。对甲的影响是：该抵押行为未经甲的同意，可能影响甲对房屋的占有和处置权，增加了甲未来可能面临的执行风险或额外的交易成本。根据合同法原理，当事人约定不得转让抵押财产但抵押人违反约定的，抵押权人有权禁止抵押人转让抵押财产。虽然本案中乙是将房屋抵