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物业维修管理实训指导书

一、实训基本信息

项目

内容

实训名称

物业维修管理综合实训

适用对象

物业管理专业学生、物业维修岗位新入职员工

实训时长

120学时（理论讲解20学时+实操训练80学时+考核20学时）

实训目标

1.掌握物业常见设施设备（水电、暖通、安防等）的基础维修技能；2.熟悉物业维修工单处理流程与客户沟通技巧；3.具备物业维修安全规范执行与应急故障处理能力；4.培养维修记录归档与成本控制意识

前置知识

物业管理基础理论、物业设施设备基础知识、安全操作规范

二、实训准备

（一）场地准备

模拟物业园区：包含住宅楼单元（含住户室内场景）、公共区域（楼道、电梯厅、园区道路）、设备机房（配电房、水泵房、暖通机房）。

维修实训车间：划分水电维修区、暖通维修区、安防设备维修区，配备操作台、工具存放柜、安全警示标识。

（二）设备与工具准备

实训模块

设备/材料

工具

水电维修

家用配电箱、水龙头、水管（PPR管、PVC管）、马桶、照明灯具、电线（铜芯线）、开关插座

万用表、剥线钳、管钳、扳手（活动扳手、梅花扳手）、电钻、螺丝刀（一字、十字）、水管热熔机、水平仪

暖通维修

家用暖气片、地暖分集水器、空调室内外机（壁挂式、柜式）、管道阀门

压力表、扳手、胀管器、真空泵、冷媒回收机、管割刀

安防与公共设施维修

门禁系统（读卡器、电控锁）、监控摄像头、道闸、电梯召唤按钮、公共照明灯具

网线测试仪、电烙铁、螺丝刀、万用表、梯子、扳手

应急维修

模拟漏水管道、短路配电箱、故障门禁

应急照明设备、漏水探测器、绝缘手套、验电笔、应急维修工具箱

（三）资料准备

物业维修工单模板、维修记录台账、设备巡检记录表、安全操作规程手册。

各类设施设备说明书（如配电箱、空调、门禁系统）、维修图纸（如室内水电布线图、暖通管道走向图）。

三、实训内容与流程

模块一：水电维修实训（30学时）

1.实训目标

掌握室内外水电设施常见故障维修方法，能独立完成水龙头更换、灯具安装、配电箱故障排查、水管接驳等操作。

2.实训流程

（1）理论讲解（2学时）

水电设施故障类型：水龙头漏水、水管堵塞、灯具不亮、开关失灵、配电箱跳闸等。

安全规范：断电验电操作（使用验电笔确认断电）、水管维修停水流程、防触电与防溺水注意事项。

（2）实操训练（26学时）

任务1：水龙头更换与维修

关闭水源总阀，排空水管内残留水；

用管钳拆卸旧水龙头（注意避免损坏水管接口）；

清理水管接口杂质，缠绕生料带（顺时针缠绕5-8圈）；

安装新水龙头，用管钳适度拧紧（避免过度用力导致接口破裂）；

打开水源总阀，检查接口是否漏水，测试水龙头开关功能。

任务2：照明灯具安装与故障排查

断开灯具所在回路电源，用验电笔确认断电；

拆卸故障灯具，检查线路连接情况（是否松动、短路）；

若线路正常，更换同型号灯泡或镇流器；若线路故障，重新接线（火线接开关、零线接灯具）；

安装新灯具，固定牢固，恢复电源，测试灯具点亮效果。

任务3：配电箱故障排查与维修

断开配电箱总开关，验电确认断电；

检查配电箱内接线端子（是否松动、氧化）、断路器（是否跳闸、损坏）；

用万用表检测线路通断与绝缘情况，排查短路或漏电故障；

更换损坏的断路器或接线端子，重新紧固接线；

闭合总开关，逐一测试各回路供电情况，确保正常运行。

任务4：水管接驳与堵塞疏通

PPR水管热熔接驳：调节热熔机温度至260℃，管材与管件插入热熔模头加热5-8秒，取出后快速对接，保持30秒冷却固定；

水管堵塞疏通：对于厨房水槽堵塞，使用管道疏通器（手动或电动）插入管道，旋转疏通；对于马桶堵塞，使用皮搋子按压排气疏通，避免使用腐蚀性疏通剂损坏管道。

（3）成果检验（2学时）

学员分组完成指定水电维修任务（如更换漏水水龙头、排查灯具不亮故障），教师现场观察操作规范性与维修效果。

模块二：暖通维修实训（25学时）

1.实训目标

熟悉家用暖气片、空调、地暖系统的日常维护与常见故障维修，能完成简单的暖通设备调试与故障处理。

2.实训流程

（1）理论讲解（2学时）

暖通设备工作原理：暖气片水循环原理、空调制冷/制热原理、地暖分集水器控制原理。

常见故障：暖气片不热、空调制冷效果差、地暖漏水等，及对应的维修思路。

（2）实操训练（22学时）

任务1：暖气片不热故障维修

检查暖气片阀门（是否全开），若阀门故障，关闭主管道阀门，更换阀门；

排放暖气片内空气（打开排气阀，直至有水均匀流出）；

检查管道是否堵塞，若堵塞，拆卸管道接头，使用高压水枪疏通；

恢复管道连接，打开主管道阀门，测试暖气片散热效果。

任务2：壁挂式空调维护与故障排查

断电后拆卸空调过滤网，用清水冲洗晾干后安装；

检查空调室外机散热片，用毛