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2025年房地产经纪人二手房交易中土地使用年限核查专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人二手房交易中土地使用年限核查专题

试卷及解析

2025年房地产经纪人二手房交易中土地使用年限核查专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在二手房交易中，土地使用年限的起算时间通常如何确定？

A、房屋竣工之日

B、土地出让合同签订之日

C、房屋所有权登记之日

D、首次转让之日

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，土地使

用年限从土地出让合同签订之日起计算。A选项房屋竣工之日是建筑完成时间，与土地

权属无关；C选项房屋所有权登记之日是物权确认时间，不影响土地年限起算；D选项

首次转让之日是交易时间，更非起算点。知识点：土地使用年限起算规则。易错点：容

易混淆房屋建设时间与土地使用年限起算时间。

2、下列哪种类型的土地使用权年限最长？

A、工业用地

B、商业用地

C、住宅用地

D、综合用地

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二

条规定，住宅用地使用权最高年限为70年，工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40

年，综合或其他用地50年。知识点：不同用途土地使用年限标准。易错点：容易将商

业用地与综合用地年限混淆。

3、二手房交易中，核查土地使用年限时发现剩余年限不足20年的住宅用地，经纪

人应如何处理？

A、建议买方放弃交易

B、要求卖方补缴土地出让金

C、在合同中明确告知并协商处理

D、直接忽略该问题

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《房地产经纪管理办法》，经纪人应如实告知交易相关

风险。剩余年限不足20年需在合同中明确告知，由买卖双方协商处理。A选项过于绝

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对；B选项补缴土地出让金需符合特定条件；D选项违反执业规范。知识点：土地年限

风险披露义务。易错点：容易忽视合同约定的重要性。

4、土地使用年限到期后，住宅用地使用权人如何处理？

A、自动续期

B、申请续期需批准

C、由国家无偿收回

D、需重新签订出让合同

【答案】A

【解析】正确答案是A。《民法典》第三百五十九条规定，住宅建设用地使用权期限

届满的，自动续期。B、C、D选项均不符合住宅用地的特殊规定。知识点：土地使用权

到期处理规则。易错点：容易混淆住宅与非住宅用地的续期规定。

5、核查土地使用年限时，下列哪项文件最具有法律效力？

A、购房合同

B、土地使用证

C、开发商宣传资料

D、物业证明

【答案】B

【解析】正确答案是B。土地使用证是法定权属证明文件，具有最高法律效力。A选

项购房合同仅证明交易关系；C选项宣传资料无法律约束力；D选项物业证明非权属文

件。知识点：土地权属证明文件效力层级。易错点：容易轻视土地使用证的重要性。

6、二手房交易中，发现土地用途与房屋实际使用不一致时，应如何处理？

A、以房屋实际使用为准

B、以土地证记载用途为准

C、以买卖双方约定为准

D、以物业登记为准

【答案】B

【解析】正确答案是B。土地用途以法定登记为准，实际使用不能改变登记用途。A、

C、D选项均违反土地用途管制规定。知识点：土地用途登记效力。易错点：容易忽视

土地用途的法定性。

7、土地使用年限核查时，发现原土地证已遗失，应如何处理？

A、凭购房合同确认年限

B、到不动产登记中心查询档案

C、由开发商出具证明

D、忽略该问题

【答案】B

2025年房地产经纪人二手房交易中土地使用年限核查专题试卷及解析3

【解析】正确答案是B。不动产登记中心保存原始档案，可查询真实信息。A选项

购房合