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大型商场工程物业管理规范手册

第一章总则

1.1目的与依据

为规范大型商场工程物业管理行为，明确管理职责，保障商场建筑物、设施设备及附属场地的完好、安全、正常运行，创造整洁、舒适、安全、有序的商业经营环境，提升商场整体运营品质与服务水平，依据国家及地方相关法律法规、行业标准，并结合大型商场的运营特点及实际管理需求，特制定本手册。

1.2适用范围

本手册适用于大型商场（以下简称“商场”）工程物业的各项管理工作，包括但不限于建筑物本体、公共区域、各类设施设备系统的运行、维护、保养、检修、安全管理、环境管理及应急处理等。商场工程物业部门全体人员及相关协作单位均应遵守本手册规定。

1.3基本原则

1.安全第一，预防为主：将安全管理置于首位，建立健全安全管理制度和应急预案，消除安全隐患，确保人身及财产安全。

2.客户至上，服务为本：以商户及顾客需求为导向，提供优质、高效、便捷的工程物业服务，保障商场正常经营秩序。

3.专业规范，精细管理：遵循专业标准和操作规程，实施精细化管理，确保设施设备处于良好运行状态，延长使用寿命，降低运营成本。

4.节能降耗，绿色运营：积极采用节能技术和管理措施，合理利用资源，减少能源消耗和环境污染，推动商场可持续发展。

5.持续改进，追求卓越：定期评估管理效果，不断优化管理流程，提升服务质量和管理水平。

1.4引用文件

（此处可根据实际情况列出本手册制定所依据的主要法律法规、行业标准、企业内部规章制度等文件名称及编号）

第二章组织架构与职责

2.1组织架构

大型商场工程物业部门的组织架构应根据商场的规模、业态组合及管理需求进行设置，力求精简高效、职责清晰。典型的组织架构可包括：

*工程物业负责人

*运行班组（强电、弱电、空调、给排水等专业）

*维修班组（土建、装饰、机电等专业）

*安保班组

*环境清洁班组

*（可根据实际情况增设消防主管、能源管理专员、品质专员等岗位）

2.2主要岗位职责

2.2.1工程物业负责人

*全面负责商场工程物业的各项管理工作，确保达成既定管理目标。

*制定和完善部门各项规章制度、工作流程及应急预案，并组织实施。

*负责部门团队建设、人员培训、绩效考核及成本控制。

*组织开展设施设备的维护保养、检修改造工作，确保其正常运行。

*协调与商场其他部门、政府相关部门及外部协作单位的关系。

*处理重大突发事件及客户投诉。

2.2.2运行班组职责

*负责商场各类设施设备（如变配电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统等）的日常运行操作、巡检监控和参数调整。

*及时发现并处理设备运行中的异常情况，确保设备安全稳定运行。

*记录设备运行数据，编制运行报表。

*参与设备维护保养计划的制定与实施。

2.2.3维修班组职责

*负责商场建筑物本体及各类设施设备的日常维修、故障排除和预防性维护保养工作。

*参与设备的检修、技改及更新项目。

*负责小型维修工程的施工与质量监督。

*管理维修工具、备品备件。

2.2.4安保班组职责

*负责商场的治安防范、消防安全管理和车辆交通秩序维护。

*开展日常巡逻、监控值守、出入管理。

*组织消防检查、消防演练和消防安全宣传教育。

*协助处理突发事件。

2.2.5环境清洁班组职责

*负责商场公共区域（大堂、通道、卫生间、停车场等）的清洁卫生、垃圾清运工作。

*负责商场内外环境的绿化养护工作。

*确保清洁工具、用品的合理使用与管理。

第三章建筑物及设施设备管理

3.1建筑物本体管理

3.1.1日常巡检与维护

*定期对建筑物主体结构（梁、柱、楼板、墙体）、外立面、屋面、楼梯、通道、门窗等进行巡检，检查有无裂缝、渗漏、损坏、松动等情况。

*对发现的问题及时报修并跟踪处理，确保建筑物结构安全和外观完好。

*定期对建筑物的防雷接地系统进行检测。

3.1.2公共区域管理

*保持公共区域的畅通、整洁、有序。

*公共照明、指示标识、休息设施等功能完好。

*对天花、地面、墙面等装饰装修部分进行维护，及时修复损坏。

3.2供配电系统管理

3.2.1运行管理

*严格遵守变配电设备操作规程，确保供电安全可靠。

*对高低压配电柜、变压器、发电机等设备进行24小时监控和定期巡检，记录运行参数。

*做好停电应急预案，确保应急供电系统正常备用。

3.2.2维护保养

*制定并执行供配电设备的预防性维护保养计划，包括清洁、紧固、绝缘测试、继电保护校验等。

*及时处理设备故障，确保故障排除迅速、彻底。

*管理好配电系统的技术档案