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2025年房地产经纪人土地使用权年限起算点争议案例专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人土地使用权年限起算点争议案例专题

试卷及解析

2025年房地产经纪人土地使用权年限起算点争议案例专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、某住宅项目开发商于2010年通过出让方式取得土地使用权，但因规划调整直至

2015年才开工建设，2018年竣工交付。根据《城市房地产管理法》，该住宅土地使用权

年限起算点应为？

A、2010年

B、2015年

C、2018年

D、开发商与购房者合同约定时间

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《城市房地产管理法》规定，土地使用权年限从土地

使用者实际取得土地之日起计算，即土地出让合同签订之日。B选项（开工时间）和C

选项（交付时间）是常见误解，D选项（合同约定）不能对抗法定起算点。知识点：土

地使用权年限起算点规则。易错点：混淆实际取得与开发节点时间。

2、某工业用地使用权人因资金问题闲置土地超过2年，政府依法收回后重新出让。

新受让方的土地使用权年限应如何计算？

A、按原剩余年限计算

B、重新计算70年

B、重新计算50年

D、由政府酌情确定

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，工业用

地法定最高年限为50年，土地收回后重新出让应重新计算完整年限。A选项（剩余年

限）仅适用于转让情形，D选项（酌情确定）缺乏法律依据。知识点：土地收回后年限

重新计算规则。易错点：混淆收回与转让的年限计算差异。

3、开发商在2005年取得商业用地使用权，2008年建成商场后分拆出售商铺。购

房者A购买的商铺土地使用权年限截止日期应为？

A、2055年（50年法定最高年限）

B、2058年（交付后50年）

C、2055年（从2005年起算50年）

D、按购房合同约定年限

【答案】C

2025年房地产经纪人土地使用权年限起算点争议案例专题试卷及解析2

【解析】正确答案是C。商业用地法定最高年限50年，从开发商取得土地之日（2005

年）起算，分拆出售不影响整体年限。A选项（未说明起算点）不完整，B选项（交付

起算）错误，D选项（合同约定）不能超过法定最高年限。知识点：分拆出售物业的年

限计算规则。易错点：误认为可重新计算年限。

4、某项目因土地登记机关失误，将1998年取得的住宅用地错误登记为2000年。

实际年限起算点应如何认定？

A、以登记时间为准

B、以实际取得时间为准

C、以开发商主张时间为准

D、由法院裁定

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《物权法》规定，登记错误时应当以实际权利状况为

准，即实际取得土地时间。A选项（登记时间）仅是公示效力，C选项（开发商主张）

需证据支持，D选项（法院裁定）是救济途径而非认定规则。知识点：登记错误时的年

限认定规则。易错点：混淆登记效力与实际权利。

5、合作开发房地产项目中，一方出地一方出资，土地使用权登记在出资方名下。年

限起算点应如何确定？

A、以土地实际提供方取得土地时间为准

B、以出资方登记时间为准

C、以合作协议签订时间为准

D、以项目开工时间为准

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《城市房地产管理法》司法解释，合作开发中土地使

用权年限应从土地实际权利人取得土地时计算，不因登记变更而改变。B选项（登记时

间）错误，C选项（协议时间）和D选项（开工时间）无法律依据。知识点：合作开发

中的年限认定规则。易错点：忽视实际权利状况。

6、某划拨土地经批准补办出让手续，补缴土地出让金时间为2012年，但原始划拨

时间为1990年。土地使用权年限应如何计算？

A、从1990年起算

B、从2012年起算

C、从1990年起算但扣除划拨期间

D、由政府重新核定

【答案】B

【解析】正确