2025年房地产经纪人行纪合同中的合同变更规则专题试卷及解析.docxVIP

2025年房地产经纪人行纪合同中的合同变更规则专题试卷及解析

一、单项选择题（共10题，每题5分，共50分）

根据《民法典》第九百五十八条，房地产经纪人行纪合同变更的核心前提是（）

A.仅需委托人单方书面同意

B.仅需行纪人单方通知即可

C.委托人、行纪人及第三人（如购房人）三方协商一致

D.委托人与行纪人协商一致，另有约定除外

答案：D

解析：《民法典》第九百五十八条明确行纪合同变更需遵循“约定优先，法定补充”原则，除合同另有约定外，需委托人（如卖方）与行纪人（房地产经纪机构）协商一致；第三人（如购房人）非行纪合同当事人，仅在涉及第三人权利义务时需其确认，并非所有变更均需三方一致，故排除C；单方同意或通知不符合合同变更的合意性要求，排除A、B。

某房地产经纪机构与委托人约定“房屋挂牌价变更需书面确认”，后委托人通过微信告知经纪人将挂牌价从200万元上调至210万元，经纪人回复“已收到”。该变更行为的效力为（）

A.无效，因未采用书面形式

B.有效，微信记录可视为书面形式的延伸

C.效力待定，需补充签订纸质协议

D.可撤销，因微信通知不符合约定形式

答案：B

解析：2025年《电子签名法》修订后，明确微信、短信等即时通讯工具的文字记录，若能清晰体现当事人身份、变更内容及合意，可视为“书面形式”；本案中委托人微信通知+经纪人确认，已形成完整的变更合意，且微信记录具备可追溯性，符合“书面确认”的实质要求，故变更有效，排除A、C、D。

行纪合同履行中，因政策调整（如首付比例提高）导致委托人无法按原约定完成交易，委托人提出变更交易期限，行纪人拒绝的，该变更争议的解决依据是（）

A.行纪人可单方拒绝，因政策调整不属于不可抗力

B.委托人有权请求变更，因政策调整构成情势变更

C.需通过仲裁机构裁决，法院无权直接认定变更效力

D.合同自动终止，无需变更

答案：B

解析：根据《民法典》第五百三十三条（情势变更规则），政策调整属于“不可归责于当事人的客观情况变化”，若继续按原合同履行将导致委托人显失公平，委托人有权请求变更（如延长交易期限）；行纪人无正当理由不得拒绝，故A错误；法院、仲裁机构均有权认定情势变更，C错误；情势变更优先适用变更，无法变更时才终止合同，D错误。

房地产经纪人行纪合同中，关于服务报酬标准的变更，下列说法正确的是（）

A.行纪人可单方提高报酬，因服务成本上涨

B.需经委托人书面同意，口头变更无效

C.若变更后报酬低于行业标准，该变更自动无效

D.变更协议可作为原合同附件，与原合同具有同等效力

答案：D

解析：服务报酬属核心条款，变更需双方合意，行纪人不得单方提高，A错误；2025年行业规范允许口头变更，但需有录音、聊天记录等证据佐证，并非口头变更一律无效，B错误；报酬低于行业标准不必然导致变更无效，只要双方自愿且不违反强制性规定，变更有效，C错误；变更协议作为附件，符合合同整体性要求，效力与原合同一致，D正确。

委托人委托经纪机构出售房屋，约定“仅委托该机构独家代理”，后委托人私下与第三人达成交易，主张变更为“非独家代理”，行纪人不同意。该变更请求的效力为（）

A.委托人有权单方变更，因交易方式可自主决定

B.无效，因独家代理条款的变更需行纪人同意

C.有效，因委托人享有房屋处分权

D.可撤销，因行纪人存在垄断行为

答案：B

解析：独家代理条款是行纪合同的核心权利义务条款，行纪人据此享有排他性服务权利并承担对应义务（如独家推广）；委托人私下交易已构成违约，其主张变更独家代理条款，实质是规避违约责任，需经行纪人同意，否则变更无效，故B正确；房屋处分权不必然排除行纪合同约定的义务，A、C错误；无证据证明行纪人垄断，D错误。

行纪合同变更后，关于变更前已履行部分的效力，下列说法正确的是（）

A.自动失效，需按变更后条款重新履行

B.仍有效，变更仅对未来履行部分产生效力

C.需双方另行约定，未约定则失效

D.若变更条款与原条款冲突，变更前履行部分需重新结算

答案：B

解析：合同变更遵循“向后效力原则”，即变更仅对变更生效后的履行部分产生约束力，变更前已按原合同履行的内容，效力不受影响，无需重新履行或结算，故B正确；A、D违背“向后效力原则”，C忽视了合同变更的法定效力规则，均错误。

某经纪机构与委托人签订行纪合同后，发现委托房屋存在产权瑕疵（如查封），提出变更服务内容为“先解除查封再挂牌”，委托人拒绝。此时行纪人可采取的措施是（）

A.单方解除合同，无需承担违约责任

B.强制按变更方案履行

C.继续按原合同履行，后果由委托人承担

D.暂停服务，直至委托人同