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承租人优先购买权解读

引言

在房屋租赁关系中，承租人常处于相对弱势地位：既依赖租赁物满足居住或经营需求，又面临出租人随时可能转让房屋的不确定性。为平衡双方利益，法律创设了“承租人优先购买权”——这一制度通过赋予承租人在出租人出卖房屋时“同等条件下优先购买”的权利，既保障了承租人对稳定生活或经营环境的期待，也维护了交易秩序的公平性。本文将围绕这一制度的法律内涵、适用规则及实务要点展开系统解读，帮助读者全面理解其核心要义。

一、承租人优先购买权的基础认知

（一）概念与制度价值

承租人优先购买权，是指在房屋租赁合同有效存续期间，当出租人决定出卖租赁房屋时，承租人在同等条件下依法享有优先于其他买受人购买该房屋的权利。这一制度的核心在于“优先”与“同等条件”的结合：前者强调承租人的顺位优势，后者则确保交易公平，避免承租人滥用权利损害出租人的处分自由。

从制度价值看，其存在具有双重意义：一方面，它保护了承租人的“稳定利益”。房屋租赁往往涉及长期投入（如装修、客户积累），若出租人随意转让房屋，新所有权人可能要求腾退或提高租金，导致承租人利益受损。优先购买权为承租人提供了“转化为所有权人”的机会，降低了生活或经营风险。另一方面，它维护了物的效用最大化。承租人因实际占有使用房屋，对其状况更为了解，由其购买可减少信息不对称引发的交易成本，避免房屋因易主产生使用中断或价值减损。

（二）法律依据的演变与现行规定

我国对承租人优先购买权的立法可追溯至20世纪80年代。早期《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》首次明确“承租人在同等条件下享有优先购买权”；1999年《合同法》第230条以法律形式确认该权利，并规定出租人需在出卖前合理期限内通知承租人；2021年施行的《民法典》第726-728条在吸收原有规定的基础上，进一步细化了通知义务、行使期限及权利限制等内容，使制度更具可操作性。

现行《民法典》第726条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”第727条补充：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。”第728条则明确了侵害该权利的法律后果：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”这些条文共同构建了当前承租人优先购买权的法律框架。

二、承租人优先购买权的适用条件与限制

（一）适用的核心前提：有效的房屋租赁合同

承租人优先购买权的行使以“有效的房屋租赁合同”为基础。首先，租赁关系需合法成立，即出租人与承租人就房屋租赁达成合意，且内容不违反法律强制性规定（如租赁期限不超过20年）。若租赁合同因违法（如出租违建房屋）或意思表示不真实（如欺诈）被认定无效，承租人则丧失主张优先购买权的基础。其次，租赁关系需处于存续期间。若租赁合同已因到期、解除或终止，承租人不再占有使用房屋，优先购买权自然消灭。例如，承租人在租赁期满后继续占有房屋但未续签合同，此时若出租人出卖房屋，承租人是否享有优先购买权？需结合“不定期租赁”的认定：若双方形成不定期租赁关系（如继续支付租金且出租人接受），则承租人仍可行使权利；若出租人明确拒绝续租，则不适用。

（二）“同等条件”的认定标准

“同等条件”是承租人行使优先购买权的关键门槛，直接决定其能否实际取得房屋。根据司法实践，“同等条件”需从以下维度综合判断：

价格条件：这是最核心的要素，通常指买受人愿意支付的总价款。若第三人承诺支付100万元购房款，承租人需至少提出相同金额的报价，否则无法满足“同等”要求。需注意的是，若第三人的报价包含附加条件（如代出租人偿还债务），承租人需在支付同等金额的同时，承担相应债务，才能视为“同等条件”。

支付方式与期限：支付方式（如全款、分期）和支付期限（如签约后10日内支付、3个月内付清）会直接影响出租人的资金回笼效率。例如，第三人选择全款支付，而承租人要求分3期支付，即使总金额相同，也可能因支付方式不同被认定为“不同等条件”。此时，承租人需与第三人保持支付方式一致，才能主张优先购买。

其他交易条件：若交易涉及附加义务（如买受人承诺接纳原租赁合同中的承租人继续居住），承租人也需满足该义务。例如，出租人因希望房屋保持原有用途（如继续作为商铺经营），要求买受人不得改变房屋用途，承租人需作出相同承诺，否则无法构成“同等条件”。

（三）权利行使的限制情形

尽管承租人优先购买权具有法定性，但为平衡各方利益，法律规定了若干排除适用的情形：

共有人优先购买权优先：根据《民法典》第30