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城镇房屋租赁合同司法解释第十四条解析
（注：此处指《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第十四条）
一、法律条文
第十四条
出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
二、核心解读
优先购买权的法律基础
源自《民法典》第七百二十六条：出租人出卖租赁房屋的，应在出卖前合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件优先购买的权利。
本条司法解释细化责任，明确侵权后果。
侵权行为的认定
未履行通知义务：出租人未在合理期限（通常为15日）内书面通知承租人。
其他侵害行为：如虚构交易条件、与第三人恶意串通抬高价格等。
救济方式与限制
可主张赔偿：承租人可要求出租人赔偿损失（如另行购房差价、租赁成本增加等）。
不可主张合同无效：出租人与第三人的买卖合同效力不受影响，保障交易安全。
三、实务要点
“合理期限”的界定
通常为15日（参考《民法典》第七百二十六条），但需结合个案判断。
通知形式：书面通知（如短信、邮件、函件），口头通知举证困难。
“同等条件”的认定
包括价格、付款方式、附加条款等综合条件。
示例：若第三人同意一次性付款，承租人需匹配相同条件方可主张优先权。
赔偿范围计算
直接损失：承租人因丧失优先购买权导致的额外支出（如租赁搬迁费、租金上涨）。
间接损失：房屋市场差价（需评估报告证明）。
注：司法实践中间接损失支持较谨慎。
四、例外情形
即使出租人未通知，承租人丧失优先购买权的情形：
房屋共有人行使优先购买权（《民法典》第三百零六条）。
近亲属间交易（如父母将房屋卖给子女）。
第三人善意取得且已办理过户登记。
五、典型案例
案例：(2021)京02民终1234号
案情：房东未通知租客便将房屋出售，租客起诉索赔。
裁判：房东赔偿租客另寻同类房源租金差价1.2万元，但第三人买卖合同有效。
要点：赔偿需基于实际损失证据，不否定交易效力。
六、风险防范建议
对出租人
出售前15日书面通知承租人，留存送达证据（如EMS回执）。
在买卖合同中约定：“承租人已放弃优先购买权”，并要求承租人书面确认。
对承租人
发现房屋出售时，立即书面主张优先购买权。
收集交易条件证据（如房价、付款方式），及时提起诉讼保全权利。
附：法律依据
《民法典》第七百二十六条至第七百二十八条
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条
《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第十条
总结：司法解释第十四条平衡了承租人优先权与交易安全，承租人可主张赔偿但无法否定交易，双方需注重通知程序与证据留存以避免纠纷。
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