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房地产行业

热点洞察分析

2025年11月17日-11月23日

主编：雷静兰编辑：樊思伟

商业合作：collaboration@

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房地产行业本周总结

11月17日-11月23日，房地产行业呈现“信贷政策深度让利激活需求、

存量房转保障房规模加速扩容、保障房供给精准适配民生”的全面向好态势。

全国房贷首付比例与利率双降且红利快速兑现，重庆、杭州等多地存量房收购

转化提速，北京等核心城市保障房任务超额完成并聚焦人才需求，政策组合拳

推动行业企稳基础持续夯实。

首先，信贷政策空前让利，购房成本与门槛双降激活需求。首付比例实现历史

性突破，全国商业房贷最低首付比例统一调整为15%，不再区分首套二套，以

150万元房产计算，首付可减少7.5万元，大幅降低刚需与改善群体资金压

力。利率下行形成双重利好，央行主导下北京、上海首套商贷利率降至3.05%，

广州探底3.0%，公积金首套利率2.6%的优势进一步凸显，形成“商贷+公积

金”双重降息格局。红利兑现效率显著提升，存量房贷已批量自动调整，100

万元贷款累计利息减负超2万元；重定价周期从“一年一调”优化为3-6个

月，无需苦等次年即可享受优惠，仅固定利率用户需主动申请转换。信贷政策

与消费需求精准对接，多地优化公积金使用场景，允许提取用于房屋“适老化”

“适儿化”改造，拓宽资金用途的同时释放改善型消费潜力。

其次，存量房转保障房规模扩容，“市场+保障”模式全面成型。多地收购转化

进程提速，中山自9月底试点以来已有6个项目近1500套房源进入意向收

购阶段；杭州新一批存量房征集覆盖八个城区，重点选择轨道站点及产业园区

周边房源；重庆建工收购的520余套存量房已改造为保租房投入运营，另有

1.52亿元贷款支持收购226套房源，形成“收购-改造-运营”闭环。资金支

持体系多层级覆盖，除重庆、常德等地住房租赁团体购房贷款密集发放外，常

德更完成首笔县域层面收购贷款，成为省内首个连续落地两笔此类贷款的非省

会城市，实现资金支持从核心城市向县域延伸。定价机制规范透明，参考拉萨

等城市做法，收购价由专业机构评估确定，以成本加合理利润为基准并公示，

保障流程公正高效。

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最后，保障房供给提质增效，城市更新与人才适配协同推进。核心城市率先超

额完成任务，北京截至10月底已全面完成年度5万套保租房建设筹集、8

万套竣工任务，第二批计划中“一间房”“一张床”产品占比达98%，其中

40%为宿舍型房源，精准对接产业人才与蓝领群体。供给结构精准适配需求，

多地保租房向青年人才、产业职工倾斜，北京多个项目对接产业集群，重庆、

常德收购房源定向服务产业园区，为企业职工提供可快速入住的高品质居住空

间。城市更新稳步推进，广州黄埔东路北片城中村改造复建地块开工，总投资

32.22亿元采用“地方国企+央企”模式，规划建设82.92万平方米建筑及配

套，预计2028年底交付，助力区域枢纽建设。市场韧性持续凸显，重点城市

二手房成交占比保持高位，一线城市前10月成交同比增长10%，深圳涨幅近

20%，政策叠加效应推动刚需与改善需求持续释放。

本周发展充分印证，行业在“信贷让利激活需求、存量转化优化供给、保障提

质托底民生”的合力下，已形成“政策协同、供需适配、市场企稳”的良性循

环。信贷政策突破降低入市门槛，存量转保障房实现去库存与保民生双赢，保

障房精准供给助力产业升级。未来，随着现房销售试点深化、租赁体系完善，

行业将加速向“租购并举、品质优先”的高质量发展转型，更好满足居民多元

化居住需求。

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行业本周重要新闻舆情汇总

1.广州黄埔城中村改造复建地块动工总投资32亿：11月17日，北京日报消

息，广州黄埔东路北片城中村改造复建地块正式开工。项目采用“地方国企+

央企”合作模式，总投资约32.22亿元，规划建设82.92万平方米建筑及完善

公建配套，预计2028年底交付，将助力东部枢纽建设。

2.多地推进现房销售试点行业迈向“所见即所得”：11月18日，新京报消