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房屋租赁期间损坏责任划分标准

引言

房屋租赁作为日常生活中常见的民事法律关系，涉及出租人与承租人的多重权益。租赁期间，房屋及附属设施可能因使用、维护或外部因素出现损坏，由此引发的责任纠纷屡见不鲜。小到墙面污渍、家具划痕，大到水管爆裂、电路故障，责任归属若不明确，轻则导致双方沟通不畅，重则引发诉讼。明确房屋租赁期间损坏责任的划分标准，既是维护双方合法权益的基础，也是规范租赁市场秩序、促进交易公平的关键。本文将围绕损坏责任的核心要素，结合法律原则与实际场景，系统梳理责任划分的逻辑与标准。

一、房屋租赁损坏的基础概念与常见类型

要准确划分损坏责任，首先需明确“租赁物损坏”的界定范围及常见表现形式。只有清晰识别不同类型的损坏，才能进一步分析责任归属。

（一）租赁物损坏的定义与核心特征

租赁物损坏指租赁期间房屋本体、附属设施（如门窗、水电设备、家具家电等）因物理、化学或其他因素导致的功能减损或外观破坏。其核心特征在于“非自然状态的改变”——既包括明显的结构性破损（如墙面开裂、地板翘起），也包括功能性失效（如空调无法制冷、燃气灶点火失败）；既可能是即时发生的（如租客搬运重物撞坏门框），也可能是长期累积的（如水管老化导致渗漏）。需注意的是，正常使用下的合理磨损（如墙面轻微发黄、地板自然褪色）不属于“损坏”范畴，而是后文将提到的“自然损耗”。

（二）租赁物损坏的常见类型

根据损坏原因与性质，可将租赁物损坏分为三大类：

自然损耗类损坏：指租赁物因正常使用或时间推移导致的合理磨损。例如，木质家具因空气湿度变化产生的细微开裂，瓷砖因日常踩踏出现的轻微划痕，水管因长期水流冲刷导致的内壁薄化等。此类损坏的特点是“不可避免”“程度轻微”“与使用频率正相关”，通常不影响租赁物的基本功能。

人为因素类损坏：指因承租人或其允许的使用人（如访客、合租人）的不当行为导致的损坏。常见情形包括：因暴力使用导致家具断裂（如站在椅子上取物致椅腿折断）、因疏忽大意未关闭水龙头致地板泡水、因违规操作电器（如用湿手插拔插头）导致电路短路等。此类损坏的关键在于“存在过错行为”，即承租人未以合理方式使用租赁物。

第三方或意外类损坏：指因非租赁双方原因导致的损坏。例如，楼上住户水管爆裂渗漏至承租房屋造成墙面发霉，台风等自然灾害导致窗户玻璃碎裂，或装修公司施工失误损坏租赁房屋的电路等。此类损坏的责任主体通常为第三方（如楼上住户、装修公司）或不可抗力因素。

二、损坏责任划分的核心原则

责任划分需以法律规定为基础，结合合同约定与实际情况综合判断。我国相关法律（如《中华人民共和国民法典》）对租赁合同中的责任承担有明确指引，核心原则可概括为以下三点。

（一）过错责任原则：谁过错，谁担责

过错责任是民事责任划分的基本准则，在房屋租赁损坏纠纷中体现为“有过错方承担责任”。具体而言：

若损坏由承租人的故意或过失行为导致（如承租人故意砸坏电视、忘记关窗致雨水渗入墙面发霉），则承租人需承担修复或赔偿责任；

若损坏由出租人未履行法定或约定义务导致（如出租人未及时维修已老化的水管，最终水管爆裂损坏地板），则出租人需承担责任；

若双方均有过错（如承租人未及时报修漏水的水龙头，出租人接到报修后拖延处理，最终导致地板严重泡水），则根据过错程度按比例分担责任。

需特别说明的是，“过错”的认定需结合具体场景。例如，承租人正常使用空调时因空调本身质量问题自燃，此时承租人无过错，责任应由出租人（提供合格租赁物的义务方）或空调生产商承担；但如果承租人明知空调存在异响仍强行使用致其损坏，则承租人存在过错。

（二）自然损耗免责原则：合理使用不担责

如前所述，自然损耗是租赁物因正常使用或时间推移产生的合理磨损，此类损坏的责任由出租人承担。法律之所以规定自然损耗免责，是因为承租人支付租金获得的是租赁物的使用权，而非所有权，要求其对合理磨损负责有失公平。例如，承租人租住两年后，地板因日常行走出现轻微磨损，出租人不得以“地板变旧”为由要求承租人赔偿；但如果地板磨损是因承租人长期穿带钉的鞋子走动导致，则超出自然损耗范围，承租人需担责。

判断是否属于自然损耗，需综合考虑“使用方式是否合理”“租赁物的材质与寿命”“租赁期限长短”等因素。例如，普通乳胶漆墙面在3年租赁期内出现轻微发黄，可认定为自然损耗；但如果墙面出现大面积脱落，则可能是承租人未合理使用（如频繁钉挂重物）或出租人提供的墙面涂料质量不合格导致，需进一步分析。

（三）合同约定优先原则：有约定从约定，无约定依法定

租赁合同是双方意思自治的体现，若合同中对损坏责任有明确约定（如“租赁期间，冰箱损坏由承租人负责维修”“墙面钉孔需由承租人恢复原状”），且约定内容不违反法律强制性规定，则优先按约定执行。例如，部分租赁合同会约定“家具自然损耗由出租人维修，人为损坏由承租人赔偿”，此类条款合法有