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我国不动产征收立法的若干问题及建议

一、我国不动产征收立法现状审视

（一）不动产统一登记制度的全面落地

2023年4月，我国不动产统一登记制度全面落地，标志着我国在不动产管理领域迈出了重要一步。历经十年努力，这一制度成功构建起覆盖城乡、囊括所有类型不动产的登记体系，为产权保护筑牢根基，为市场调控提供有力支撑，为税收征管搭建坚实的技术平台。不动产统一登记制度整合了以往分散在多个部门的登记职责，实现了“四统一”，即登记机构、登记簿册、登记依据以及信息平台的统一。这一整合显著提升了行政效率，使得原本繁琐复杂的登记流程得以简化，过去群众为办理不同权利登记需在多个部门间奔波的现象成为历史，如今只需前往一个部门、提交一次材料，就能完成登记，极大地方便了企业和群众。同时，统一登记减少了权属纠纷的发生概率，增强了不动产交易的安全性。

不过，这一制度在实际运行中仍存在一些有待完善之处。在登记信息的共享机制方面，虽然已建立起全国联网的信息管理基础平台，但不同部门之间的数据共享仍存在障碍，信息孤岛现象尚未完全消除，这在一定程度上影响了数据的综合利用效率。在隐私保护规则上，随着不动产登记信息的集中化，如何确保个人隐私不被泄露成为亟待解决的问题，目前相关的法律法规和技术手段还不够完善。此外，不动产统一登记与房地产税等后续制度的衔接也尚不明晰，在房地产税开征时，如何准确运用不动产登记信息进行计税依据的确定和税额的计算，还需要进一步的政策细化和技术支持。

（二）房地产税立法进程与争议

当前，房地产税立法进程处于暂缓状态，从《十四届全国人大常委会立法规划》中未提及该法即可见一斑。尽管不动产统一登记制度已为房地产税立法完成了关键的技术准备，使房产信息的全面掌握成为可能，但房地产税立法仍面临着诸多难以逾越的阻力。社会层面，广大民众对房地产税开征后可能导致的税负增加普遍存在担忧，这种担忧在一定程度上影响了立法的推进。许多家庭将大量资产配置在房产上，房地产税的征收意味着家庭支出的增加，尤其是对于中低收入家庭而言，可能会带来较大的经济压力。

地方财政对土地出让金的依赖也是房地产税立法的一大阻碍。长期以来，土地出让金一直是地方政府财政收入的重要来源，在一些地区甚至占据主导地位。房地产税的开征可能会对土地市场和房地产市场产生影响，进而导致土地出让金收入减少，这使得地方政府在推动房地产税立法时存在顾虑。如何在开征房地产税的同时，保障地方财政的稳定，实现财政收入结构的平稳过渡，是需要深入研究的问题。

“先试点后立法”的模式在房地产税立法过程中也引发了诸多争议。此前的试点工作虽然积累了一定经验，但试点效果的评估存在不同观点。一些试点地区在征收房地产税后面临着征管成本较高、税收收入有限等问题，这使得对于房地产税是否能达到预期的调控和财政收入目标产生了质疑。同时，不同地区的房地产市场状况差异巨大，如何制定出既符合全国整体利益，又能适应各地区实际情况的房地产税政策，成为立法的难点。

专家指出，房地产税的功能定位需要从短期调控向长效治理转变。从长远来看，房地产税应作为地方税的主体税种，为地方公共服务提供稳定的资金支持，促进地方经济的可持续发展。通过对房产持有环节征税，可以引导居民合理住房消费，促进土地资源的有效利用，推动城市的合理规划和发展。然而，短期内受经济环境和市场预期的影响，开征房地产税的时机仍需审慎考量。当前经济形势面临诸多不确定性，房地产市场也处于调整阶段，此时贸然开征房地产税可能会对市场产生较大冲击，影响经济的稳定复苏。

二、不动产征收立法的核心问题剖析

（一）公共利益界定的模糊性与滥用风险

现行《民法典》《土地管理法》虽规定征收以“公共利益”为前提，但未明确其内涵和外延，导致实践中商业开发与公益项目界定不清。例如，地方政府常以“旧城改造”名义实施商业征收，引发拆迁纠纷。在一些城市的改造项目中，原本打着改善居民居住条件、提升城市形象的旗号进行征收，但实际操作中却有大量商业元素介入，建设商业综合体、高档住宅小区等，真正用于公共设施建设的部分较少。这种情况不仅损害了被征收人的利益，也违背了征收的初衷。

立法缺失使得行政机关自由裁量权过大，缺乏司法审查和公众参与机制，难以平衡公共需求与私人权益，成为征收矛盾的主要根源。在许多征收项目中，行政机关单方面决定征收范围、目的等，被征收人往往处于被动接受的地位，缺乏表达意见的机会。而当被征收人对征收行为提出质疑时，司法审查也常常因为缺乏明确的法律标准而难以有效进行，导致被征收人的合法权益得不到充分保障。

（二）补偿标准与机制的不统一、不透明

补偿标准存在城乡差异、区域失衡问题，农村集体土地征收补偿常低于市场价值，且补偿范围局限于财产损失，忽略了被征收人的隐性成本（如居住便利性、社区关系）。农村集体土地征收时，往往按照土地