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物业服务合同范本及风险防控要点

在物业管理活动中，物业服务合同扮演着至关重要的角色，它不仅是界定物业服务企业与业主（或业主大会/业主委员会）权利义务关系的基石，也是保障物业管理活动有序进行、维护双方合法权益的核心法律文件。一份条款完备、权责清晰、内容合法的物业服务合同，是预防和化解物业纠纷的第一道防线。本文将结合实践经验，提供一份相对通用的物业服务合同核心条款参考，并深入剖析合同签订及履行过程中的风险防控要点，以期为业界提供有益借鉴。

一、物业服务合同核心条款示例

以下为物业服务合同应当包含的核心条款内容，具体条款需根据项目实际情况、当地法规政策以及双方协商进行调整和细化。

（一）合同当事人

1.甲方（委托方）：

*通常为业主大会选举产生的业主委员会，代表全体业主行使权利、履行义务。若小区尚未成立业主委员会，则可能为建设单位（前期物业服务合同）或经业主共同决定的其他委托主体。

*需明确甲方的全称、统一社会信用代码（或其他有效身份证明）、法定代表人（或负责人）、通讯地址、联系电话。

2.乙方（受托方）：

*具备相应资质的物业服务企业。

*需明确乙方的全称、统一社会信用代码、法定代表人、住所、物业服务资质等级（如有）、通讯地址、联系电话。

要义：确保合同主体资格合法有效，信息准确无误，特别是业主委员会作为签约主体时，需确认其已依法成立并获得业主大会的授权。

（二）物业基本情况

1.物业名称、坐落位置、四至界限。

2.物业类型（如住宅、商业、办公等）。

3.建筑面积（区分专有部分与共有部分）。

4.物业主要设施设备清单（可作为附件）。

要义：清晰界定服务对象和范围，避免后续因“物业范围”产生争议。

（三）服务内容与服务标准

1.公共服务事项：

*房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。

*共用设施设备的维修、养护、运行和管理（如电梯、供水供电系统、消防系统、公共照明等）。

*物业管理区域内共用部位和公共场地的清洁卫生、垃圾收集与清运。

*公共绿化的养护和管理。

*车辆停放管理（区分是否收费及收费标准）。

*公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理（不含专业保安服务）。

*物业档案资料管理。

2.专项服务或特约服务（如合同约定）：

*需明确服务项目、服务标准、收费标准及双方权利义务。

3.服务标准：

*各项服务应达到的标准，建议参照国家、行业或地方标准，并尽可能量化。例如，公共区域每日清扫次数、电梯故障响应及修复时限、绿化养护周期等。

要义：此为合同核心条款，务必详尽、明确、可量化，是衡量物业服务质量的依据，也是避免服务纠纷的关键。

（四）服务期限

1.合同期限自XXXX年XX月XX日起至XXXX年XX月XX日止。

2.前期物业服务合同还需明确业主委员会成立后合同的衔接与处理方式。

3.合同期满前XX日，双方应就是否续约进行协商。

要义：明确合同生效与终止时间，以及续约或解约的程序。

（五）服务费用

1.物业服务收费方式：包干制或酬金制。

*包干制：明确物业服务费用标准（如每平方米每月XX元）、收费周期（月付/季付/年付）、缴纳时间。

*酬金制：明确物业服务支出的构成、酬金提取比例或金额、物业服务资金的缴纳标准和方式、收支情况的公布频率与方式。

2.费用调整：约定物业服务费用调整的条件、程序和方式。

3.其他费用：如停车费、公摊水电费、特约服务费等的收取标准、方式及用途。

4.业主逾期缴费的违约责任。

要义：明确费用标准、支付方式及违约责任，确保资金来源的稳定和使用的透明。

（六）双方权利与义务

1.甲方权利义务：

*权利：监督乙方服务质量、审议乙方年度服务计划和预算（酬金制下）、按合同约定解聘乙方等。

*义务：协助乙方开展工作、督促业主按时缴纳物业费、提供必要的办公条件、保障乙方对共用设施设备的管理权等。

2.乙方权利义务：

*权利：按合同约定收取服务费用、要求甲方及业主配合其工作、制定物业管理规章制度等。

*义务：按合同约定提供服务、定期向甲方报告工作、接受甲方和业主监督、保守业主隐私、对物业的重大事项及时告知甲方等。

要义：权利义务对等是合同基本原则，需清晰划分，避免模糊地带。

（七）违约责任

1.甲方违约责任：如未能按时提供必要条件、擅自终止合同等应承担的责任。

2.乙方违约责任：如服务未达标准、擅自提高收费标准、擅自将专项服务委托给第三方、泄露业主隐私等应承担的责任，包括整改、赔偿损失、支付违约金等。

3.业主违约责任：主要指逾期缴纳物业费的责任。

要义：违约责任是保障合同履行的重要手段，应具体明确，具