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2025年房地产经纪人长租公寓转租、分租行为的法律效力与风险专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人长租公寓转租、分租行为的法律效力

与风险专题试卷及解析

2025年房地产经纪人长租公寓转租、分租行为的法律效力与风险专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、根据《民法典》规定，承租人未经出租人同意转租租赁物的，转租合同的法律

效力如何？

A、有效，但出租人有权解除原租赁合同

B、无效，出租人可随时解除转租合同

C、效力待定，需出租人追认

D、有效，出租人无权干涉

【答案】B

【解析】正确答案是B。《民法典》第716条明确规定，承租人未经出租人同意转租

的，出租人可以解除合同。未经同意的转租合同对出租人不发生效力，但转租合同本身

并非当然无效，而是处于效力待定状态。知识点：转租合同的效力认定。易错点：混淆”

对出租人不发生效力”与”合同无效”的区别。

2、长租公寓运营商将房屋分租给多个租户时，以下哪项行为最可能构成违法？

A、将客厅改造为独立房间出租

B、要求租户提供身份证明

C、定期检查房屋安全状况

D、与租户签订书面合同

【答案】A

【解析】正确答案是A。将客厅等非居住空间改造为独立房间出租违反《商品房屋

租赁管理办法》关于”不得改变房屋内部结构分割出租”的规定。知识点：分租行为的合

法性边界。易错点：忽视对房屋结构改造的限制性规定。

3、转租合同中约定的租金超过原租赁合同租金的，超出部分如何处理？

A、全部归承租人所有

B、应返还出租人

C、需与出租人协商分配

D、由承租人承担税费后归其所有

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》第717条，承租人转租的，转租租金超过

原租金的部分，应当返还出租人。知识点：转租差价的处理规则。易错点：误认为承租

人可以合法赚取转租差价。

4、出租人知道承租人转租但在六个月内未提出异议的，法律后果是？

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A、视为同意转租

B、转租合同自动生效

C、出租人丧失解除权

D、转租行为合法化

【答案】C

【解析】正确答案是C。《民法典》第716条规定，出租人知道或者应当知道承租人

转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。知识点：默示同意的法律

认定。易错点：混淆”视为同意”与”合同生效”的区别。

5、长租公寓运营商在分租合同中约定”不得饲养宠物”的条款，其法律效力如何？

A、有效，属于合理管理要求

B、无效，侵犯租户居住权

C、需经租户同意才有效

D、需经房管部门备案才有效

【答案】A

【解析】正确答案是A。禁止饲养宠物属于合理的房屋使用限制，不违反法律强制

性规定，应认定为有效。知识点：租赁合同中限制性条款的效力认定。易错点：误将合

理管理要求视为侵权行为。

6、因转租导致房屋损坏的，赔偿责任主体是？

A、原承租人

B、次承租人

C、原承租人与次承租人连带赔偿

D、出租人自行承担

【答案】C

【解析】正确答案是C。《民法典》第719条规定，因次承租人的行为造成租赁物

损坏的，承租人应当赔偿损失，但承租人可以向次承租人追偿。实践中多认定为连带责

任。知识点：转租中的损害赔偿责任。易错点：忽视连带责任的适用情形。

7、长租公寓分租时，人均居住面积不得低于多少平方米？

A、5平方米

B、8平方米

C、10平方米

D、15平方米

【答案】A

【解析】正确答案是A。《商品房屋租赁管理办法》规定，出租住房的，应当以原设

计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准，

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一般不低于5平方米。知识点：分租的面积限制标准。易错点：混淆不同地区的具体标

准。

8、转租合同期限超过原租赁合同剩余期限的，超出部分如何处理？

A、自动无效

B、需经出租人追认

C、对次承租人不发生效力

D、可由承租人单方解