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2025年房地产经纪人假设开发法在待开发土地估价中的应用专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人假设开发法在待开发土地估价中的应

用专题试卷及解析

2025年房地产经纪人假设开发法在待开发土地估价中的应用专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在运用假设开发法评估待开发土地价值时，最核心的估价前提是？

A、土地的取得成本

B、开发完成后的房地产价值

C、开发过程中的各项费用

D、开发商的合理利润

【答案】B

【解析】正确答案是B。假设开发法的本质是“倒算”，即从预测的开发完成后房地

产总价值中，扣除后续开发成本、税费、利息和利润等，来反算待开发土地的价值。因

此，对开发完成后房地产价值的准确预测是整个估价过程的起点和核心，其准确性直接

决定了土地估价的可靠性。A、C、D项都是需要从总价值中扣除的后续支出或应得回

报，是估价过程中的重要参数，但不是最核心的估价前提。知识点：假设开发法的基本

原理。易错点：容易将核心前提与重要参数混淆，误认为开发成本或利润是核心。

2、采用假设开发法估价时，对于开发完成后的房地产价值，通常采用？

A、历史成本法

B、市场比较法

C、成本逼近法

C、基准地价修正法

【答案】B

【解析】正确答案是B。假设开发法评估的是未来的房地产价值，因此必须采用能

够反映未来市场状况的估价方法。市场比较法通过选取类似房地产的近期交易价格，并

进行适当修正，最能公允地反映估价对象在开发完成后的市场价值。A项历史成本法反

映的是过去的投入，与未来价值无关；C项成本逼近法适用于新开发土地或缺乏市场交

易的房地产，不适用于预测未来开发完成的房地产价值；D项基准地价修正法主要用于

评估城镇基准地价覆盖区域的土地使用权价值，不直接用于预测开发后的房产价值。知

识点：假设开发法中开发后价值的评估方法选择。易错点：在多种方法并存时，未能根

据估价目的和对象特性选择最适宜的方法。

3、在假设开发法的计算中，投资利息的计算基数通常不包括？

A、待开发土地价值

B、后续开发成本

C、专业人员费用

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D、开发商的合理利润

【答案】D

【解析】正确答案是D。投资利息是指资金的时间成本，是对投入资金（包括土地

购置款、建安成本、专业费用等）在整个开发周期内占用成本的补偿。开发商的合理利

润是投资回报，是扣除成本和利息后剩余的部分，本身不需要再计算利息。A、B、C项

均为开发过程中需要预先投入的资金，因此都需要计算其占用期间的利息。知识点：假

设开发法中投资利息的构成与计算。易错点：容易混淆“投资回报（利润）”和“资金成本

（利息）”的概念，误将利润也纳入计息基数。

4、假设开发法中，确定开发周期时，主要考虑的因素不包括？

A、项目规模与复杂程度

B、当前房地产市场的景气度

C、开发商的资金实力

D、法定规划许可的审批时间

【答案】C

【解析】正确答案是C。开发周期是指从取得土地到项目竣工验收完成所需的时间，

它是一个客观的、基于项目本身和市场环境的预测。A、B、D项都是影响开发周期的

客观因素：项目规模越大、越复杂，建设期越长；市场景气度影响销售速度，从而影响

整个周期；规划审批时间是法定的前置程序，具有刚性。C项开发商的资金实力影响的

是项目能否顺利进行，属于主观能力范畴，并不改变项目客观所需的合理开发周期。知

识点：假设开发法中开发周期的确定依据。易错点：将影响项目能否成功的因素与影响

项目客观周期的因素相混淆。

5、在假设开发法估价中，对待开发土地的最佳利用方式进行分析，是为了？

A、确定土地的最高价值

B、满足政府规划要求

C、降低开发成本

D、缩短开发周期

【答案】A

【解析】正确答案是A。房地产估价遵循“最高最佳利用”原则，即待开发土地应在

法律上允许、技术上可能、经济上可行的前提下，选择能产生最大价值的利用方式进行

开发。对最佳利用方式进行分析，正是为了寻找这一能实现土地