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物业工程设施维护维修服务标准

引言

物业工程设施的完好与高效运行，是保障物业项目整体品质、提升业主居住与办公体验、延长物业使用寿命的核心要素。本标准旨在规范物业工程设施的维护、维修服务行为，明确服务内容、质量要求与管理流程，确保服务工作专业、有序、高效地开展，为业主创造安全、舒适、便捷的环境。

一、适用范围

本标准适用于物业管理范围内各类公共区域及共用设施设备的日常维护、定期检修、故障维修及应急处理等服务工作。具体涵盖但不限于建筑物本体结构、供配电系统、给排水系统、空调与通风系统、消防系统、电梯系统、公共照明系统、安防系统、弱电系统、环境卫生设施及园区附属设施等。

二、基本原则

1.安全第一，预防为主：将安全生产放在首位，建立健全安全管理制度和操作规程，加强日常巡检与预防性维护，及时消除安全隐患，杜绝安全事故发生。

2.及时响应，高效处置：建立快速响应机制，对业主报修及设施故障，确保在规定时限内响应并组织处理，力求最短时间恢复正常运行。

3.质量为本，规范作业：严格按照相关技术规范、标准及作业指导书进行操作，确保维护维修工作的质量，选用合格的材料与配件。

4.预防维护，降低成本：推行以预防为主的维护保养策略，通过科学的周期维护，延长设施设备使用寿命，减少突发故障，从而降低总体运营成本。

5.专业规范，持续改进：配备专业技术人员及必要的工具设备，不断提升服务团队的专业素养与技能水平，定期评估服务质量，持续改进服务流程。

三、设施设备分类与维护维修要求

（一）供配电系统

1.日常巡检：每日对高低压配电柜、变压器、配电箱（柜）、电缆线路、应急电源（EPS/UPS）等进行外观检查、运行参数监测，确保无异响、异味、过热现象，仪表指示正常。

2.定期维护：按照计划对配电设备进行清扫、紧固、绝缘测试、保护装置校验等工作，确保系统稳定可靠运行。

3.故障处理：对短路、跳闸、停电等故障，应立即组织排查，快速恢复供电，重大故障应及时上报并启动应急预案。

4.安全管理：严格执行停送电操作规程，配备合格的绝缘防护用具并定期检测，确保操作安全。

（二）给排水系统

1.日常巡检：每日检查各类水泵（生活泵、排污泵、消防泵）、水箱（池）、阀门、管道、压力表、流量计等，确保运行正常，无滴漏、堵塞现象，水质符合标准。

2.定期维护：对水泵进行周期性保养，包括清洁、润滑、紧固、性能测试；对水箱（池）进行定期清洗消毒；对管道阀门进行防锈、润滑及启闭灵活性检查。

3.故障处理：对跑冒滴漏、停水、排水不畅等问题，及时查明原因，迅速修复或更换损坏部件，保障供水排水畅通。

（三）空调与通风系统

1.日常巡检：根据运行状况，定期检查冷水机组、冷却塔、空调箱、风机盘管、风管、风阀、过滤器等设备的运行状态、温度、压力、噪音、有无泄漏等。

2.定期维护：按照季节变化和设备特性，进行滤网清洗、翅片清洁、冷凝器蒸发器清洗、制冷剂检查、润滑油更换、皮带调整等保养工作，确保空调效果良好，节能运行。

3.故障处理：对不制冷/热、噪音异常、漏水等故障，及时诊断并修复，确保环境舒适度。

（四）消防系统

1.日常巡检：每日对火灾自动报警系统（探测器、手动报警按钮、警铃、消防电话）、消火栓系统、自动喷水灭火系统、防排烟系统、应急照明及疏散指示标志等进行外观检查和功能测试。

2.定期维护：严格按照消防规范要求，对消防设施设备进行定期检测、调试和维护保养，确保其处于完好有效状态，并做好记录存档。

3.应急处理：熟悉消防应急预案，在发生火情或系统报警时，能迅速按规程处置，并配合消防部门工作。

（五）电梯系统

1.日常巡检：配合专业电梯维保单位进行日常运行状况检查，关注电梯运行是否平稳、有无异响、开关门是否正常、平层是否准确等。

2.定期维保监督：监督电梯维保单位按照合同约定和国家标准进行定期维保，并对维保质量进行确认。

3.故障处理：接到电梯困人或故障通知后，立即通知维保单位，并配合做好应急救援及乘客安抚工作，跟踪故障修复进度。

（六）公共照明系统

1.日常巡检：定期检查公共区域（楼道、大堂、园区道路、停车场等）的照明灯具、开关、线路，确保照明充足，及时更换损坏灯具。

2.节能管理：根据实际需要，合理设置开关灯时间，推广使用节能光源和智能控制系统。

（七）安防与弱电系统

1.日常巡检：对监控系统、门禁系统、对讲系统、停车场管理系统等进行日常检查，确保图像清晰、识别准确、通讯正常。

2.定期维护：对设备进行清洁、紧固、参数检查、系统调试等，确保系统稳定运行，数据存储完整。

3.故障处理：及时处理系统瘫痪、信号中断、设备损坏等问题，保障安防系统功能有效。

（八）建筑本体及附属设施

1.日常巡检：对建筑物