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2025年房地产估价师实务操作试卷（含答案）

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

试卷内容

一、案例背景与估价任务

某投资者于2023年6月通过出让方式取得一块位于某市核心商业区内的土地使用权，土地面积为3000平方米，土地使用年限为40年（自2023年6月至2063年5月），土地用途为商业办公混合用地，容积率上限为5.0，建筑密度上限为35%。该投资者计划在该地块上建造一栋包含办公和零售商铺的高层综合性建筑。项目建设周期预计为3年，于2026年5月竣工并投入使用。目前（2025年1月），该市核心商业区同类商务办公楼市场价格稳步上涨，周边新建购物中心销售情况良好，但租金水平呈现小幅波动。该投资者为评估其投资项目的当前价值，委托您作为房地产估价师，开展以下估价工作：

1.确定估价对象范围和用途。

2.进行必要的实地查勘和尽职调查，说明应重点关注哪些事项，并简要描述查勘结果。

3.选取适宜的估价方法，并对市场法、收益法、成本法进行适用性分析。

4.若选用市场法，需说明如何进行类似房地产的选择、交易情况分析和市场状况分析（宏观、区域、微观层面），并确定比较案例的价格修正系数。

5.若选用收益法，需说明如何确定年潜在毛收入、有效面积、运营费用、空置率/空置成本率，并选取适宜的资本化率或折现率，简述确定过程。

6.若选用成本法，需说明需收集哪些成本项目（土地成本、建安成本、费用等），并简述如何估算各项成本。

7.对选用的主要估价方法得出的估价结果进行比较、分析，并最终确定估价对象在2025年1日的价值。

8.简要撰写该估价项目的“估价假设与限制条件”部分。

二、估价方法应用（情景题）

假设您接受委托，对位于某城市二环外侧的一栋建成于1998年的框架结构商务写字楼进行估价，估价目的是为该写字楼即将进行的抵押贷款提供价值参考。该写字楼总建筑面积约8000平方米，其中一层为裙楼商铺，建筑面积1500平方米；2-10层为办公楼层，总建筑面积6500平方米。目前，裙楼商铺整体出租，年租金收入约300万元（押金已扣除）；办公楼层有60%的面积出租，平均租金水平约为每平方米建筑面积月租金80元，空置率约为15%。该写字楼已进行两次装修，上次大修于2013年完成，预计尚可使用年限为20年（自2013年大修完成起算）。目前，该城市类似新建写字楼的市场租金水平约为每平方米建筑面积月租金100元，空置率约为10%。获取该写字楼的土地成本约为2000万元，建安成本约为3000万元（截至2013年）。目前，该区域新建商业项目的开发成本约为3000元/平方米建筑面积，管理费用率约为5%，销售费用率约为3%，投资利润率（税前）约为12%。已知该城市房地产投资的折现率为10%。

请根据以上情景，回答以下问题：

1.若选用市场法，您认为应重点搜集哪些类型的类似房地产？在选取比较案例时，应重点关注哪些可比因素，并进行哪些修正？

2.若选用收益法，请简述年潜在毛收入、有效面积、运营费用、空置率/空置成本率的确定思路和方法。假设您确定的有效面积为办公楼层可出租面积扣除公共区域后剩余的面积，运营费用（不含折旧）占有效面积的比率约为5%，空置率为15%，请估算其年净收益。

3.若选用成本法，请简述应收集哪些成本数据？在估算建安成本时，如何考虑现有建筑物的折旧？请简述确定折旧年限和折旧额的过程。

4.假设通过市场法得出的评估值为X万元，通过收益法（采用折现法）得出的评估值为Y万元，通过成本法得出的评估值为Z万元。请简述在综合确定最终评估价值时，您会如何处理这三个结果？说明您的理由。

三、估价文书撰写

请根据估价实务中的规范要求，撰写一份“房地产估价报告（节选）”的“致估价委托人函”部分。假设估价对象为上述第二部分情景题中描述的写字楼，估价目的为抵押贷款价值参考，价值时点为2025年1月，最终评估价值为5000万元。

四、估价相关知识与法规理解

1.简述《房地产估价规范》中关于尽职调查的主要内容和目的。

2.在进行房地产估价时，影响估价方法选择的主要因素有哪些？

3.请解释什么是“最高最佳使用原则”，并简述其在房地产估价中的应用。

4.根据《物权法》（或《民法典》物权编），简述抵押权设立的基本条件。

五、参数确定与计算分析

1.某宗位于城市郊区的土地，面积为5000平方米，土地性质为出让工业用地，剩余使用年限为50年。该区域近期新建工业厂房的平均土地价格约为300元/平方米。根据规划，该宗土地可用于建设标准厂房或自用仓库。若建设标准厂房，预计建安成本为800元/平方米建筑面积，开发周期为2年，销售费用率约为5%，管理费用率约为3%，开发利润率（税前）约为10%。