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2025年小区物业第四季度工作总结

2025年10月8日清晨六点，霜降前的最后一场夜雨把小区主干道洗得发亮。我踩着水渍未干的石板路，从西门岗一路走到地下车库，手里攥着刚打印出来的《第四季度KPI冲刺表》。三个月前，这张A4纸还是一张空白表格，如今背面写满了铅笔备注：10月15日必须完成消防泵房除锈、11月5日前把5栋2单元电梯钢丝绳换掉、12月20日让业委会在公共收益分成协议上落笔签字。我把表格折成四折，塞进反光背心的内袋，像揣着一份随时会爆炸的雷管——它决定着我们今年能不能从“市优”跨越到“省优”。

十月的头等大事是“楼道革命”。上半年垃圾分类拿了92分，但楼道堆物一直徘徊在78分，成了创优的“出血点”。我把管家、保洁、秩序三个条线编成12支“飞虎队”，每队负责一栋高层，实行“扫楼打卡”制度：每天19:30到21:30，队员挨家挨户拍照上传，AI识别系统实时比对，发现堆物立即生成工单。为了说服老人扔掉旧家具，我们发明了“情感置换法”：先帮老人在楼下拍一张与旧沙发的合影，再用便携打印机现场出片，装进物业定制的相框，老人捧着照片笑得像捡到糖的孩子，沙发也就顺利搬走了。整个十月，我们清出旧家具47车、纸板11.2吨、塑料瓶3.5吨，楼道平均分从78拉到91，创优专家暗访时特意在5栋连拍二十张照片，一张堆物都没找到，直夸“像酒店式公寓”。

十一月的前奏是“电梯惊魂”。5栋2单元电梯钢丝绳出现断丝，国检报告一出，业主群里瞬间炸锅：“会不会突然坠落？”“物业是不是又省钱？”我连夜把钢丝绳样本锯成30厘米一段，装进透明亚克力盒，摆在一楼大堂做“科普展”，旁边放一台显示器循环播放钢丝绳承重实验视频。第二天上午，我就带着业主代表、市场监管局、电梯公司三方进机房，现场测量张紧力、比对出厂批次。最终确定更换整绳，费用从公共收益支出，不用业主掏一分钱。施工那天下着雨，我在轿厢顶部铺了双层塑料布，防止雨水滴进电机；晚上十点，最后一颗螺栓拧紧，我蹲在机房门口啃冷掉的包子，顺手把更换记录写成一封“告业主书”，用红头文件纸打印，贴满每部电梯。那一周，5栋业主给我们送了四面锦旗，烫金大字“靠谱”闪得我眼睛发酸。

十一月的下半场交给“供暖攻坚战”。小区用的是市政集中供暖，但二次管网老化，去年投诉量高达218单。我请来热成像仪团队，凌晨两点给管道做“CT”，发现7处隐蔽漏点，最离谱的是幼儿园墙角，保温层里藏着一条三米长的“水帘洞”。漏点修好，我又把管家部拆成“问暖小组”，每人认领20户独居老人，每天9点、15点、21点三次上门测温，数据实时填进小程序，低于18℃自动报警。11月28日寒潮来袭，室外零下6℃，室内平均22.4℃，投诉量降到9单，其中6单还是“太热要开窗”。我把测温记录做成折线图，印在12月号《家音》月刊，送到每位业主信箱，图例用的是红色毛线，像一条昂扬向上的心电图。

十二月的主题是“收益保卫战”。公共收益账上趴着186万，业委会提出“三七分成”，物业拿三，业主得七。我翻出《民法典》第282条，把条文做成漫画条漫，发在业主群：物业成本逐年上涨，若分成过低，服务品质必然下滑。为了拿出诚意，我把全年收支账簿做成一本A5手账，用彩色便利贴标出“可节省”“可优化”项目：绿化外包改自营，一年省14万；路灯换成太阳能，五年省21万；电梯广告框自己焊接，单块成本从380降到95。12月15日晚上，我和业委会主任在会议室“拉锯”到凌晨一点，最终敲定“四六分成”，物业拿四，但需承诺2026年再投30万改造儿童乐园。签字那一刻，我把钢笔递给对方，笔尖在纸上微微发颤，像一场无声的火并终于鸣金收兵。

四季度的彩蛋是“宠物乐园”。小区登记宠物847只，大型犬63条，遛狗不拴绳一直是火药桶。我干脆把废弃网球场改建成“萌宠乐园”，用旧集装箱做隔离闸道，分大型犬、小型犬、猫咪三个区域，地面铺透水沥青，下雨不积水。乐园入口装一台“刷脸”闸机，植入芯片的宠物项圈一刷即开，未办证犬只自动报警。为了培养习惯，我们搞了21天“打卡挑战”，每天遛完狗上传照片，连续21天送一袋进口狗粮。12月31日晚上，我蹲在门口数人头：第847只柯基摇着屁股冲进来，项圈上的铃铛叮当作响，像给全年工作画下休止符。

数字不会说谎。第四季度工单总量4127单，环比下降18.4%，满意率96.8%，收费率97.2%，公共收益结余186万，电梯故障率0.12次/台·月，消防主机误报率0.03%，园区盗窃案件零发生。可数字之外，我更记得那些琐碎：10月23日，8栋1803的独居老兵给我送来一双亲手织的毛线手套，说夜里巡楼戴上它，手不冷；11月11日，保洁大姐李彩霞把捡到的3万块现金交回业主，谢绝酬金，只拿了一面“拾金不昧”锦旗，回家把锦旗挂在租来的10平米单间，照片发给我，配文“闺女，妈给你长脸了”；12月25日，圣诞夜