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建设工程保修期监理服务内容说明

建设工程保修期，通常又称缺陷责任期，是工程建设全过程中保障工程最终质量、维护业主合法权益的关键阶段。在此期间，监理单位作为独立、专业的第三方，其服务内容并非简单的质量问题“传声筒”，而是对工程质量缺陷的识别、评估、修复过程监督及最终验收的系统性专业管理。本说明旨在详细阐述保修期监理服务的核心内容，以期为相关从业单位及人员提供清晰的工作指引与专业参考。

一、保修期监理服务的前期准备与合同梳理

保修期监理工作的有效性，始于充分的前期准备。监理单位在工程正式进入保修期前，应完成以下基础工作：

1.熟悉与梳理合同文件：详细研读施工合同中关于工程质量保修的各项条款，明确保修范围、保修期限、各方责任（特别是施工单位的保修责任）、缺陷处理程序、费用承担方式以及违约金条款等核心内容。同时，需回顾监理合同，确认自身在保修期内的服务范围、职责权限及服务期限。

2.核查工程竣工验收资料：全面查阅工程竣工验收报告、竣工图、各类试验记录、隐蔽工程验收记录、分部分项工程质量评定资料以及施工单位提交的保修书等，掌握工程的结构形式、主要材料、施工工艺及关键部位的质量状况，为后续缺陷判断提供依据。

3.参与或组织工程移交：在工程正式移交给业主前，监理应协助或主导进行最终的检查，确保工程实体与资料的完整性，并对移交过程中发现的问题及时提出处理意见，明确责任方。

4.建立保修期监理工作机制：明确项目监理机构在保修期内的人员配置、联系方式、响应时间以及内部工作流程，确保信息畅通，处理及时。

二、缺陷责任期内的质量缺陷处理

这是保修期监理服务的核心内容，监理单位需秉持客观、公正、专业的原则，高效处理各类质量缺陷投诉与问题。

1.受理与核查质量缺陷投诉：

*建立便捷的缺陷投诉受理渠道，及时接收业主或使用人提出的质量缺陷报告。

*对投诉内容进行初步记录与核实，了解缺陷发生的部位、时间、现象、程度以及是否影响使用安全等基本情况。

2.组织检查与鉴定缺陷：

*监理工程师应在接到投诉后的约定时间内（或合理时间内）组织相关方（主要为施工单位，必要时包括业主、设计单位及相关专业机构）到现场进行实地检查。

*通过观察、测量、查阅资料等方式，对缺陷的性质、范围、原因进行分析判断。关键在于区分是施工原因、材料设备原因、设计原因、使用不当还是不可抗力造成的缺陷。

*若缺陷原因复杂或涉及结构安全，监理应建议业主委托有资质的第三方检测鉴定机构进行检测分析，并依据其鉴定结论进行处理。

3.界定责任与签发处理意见：

*根据检查与鉴定结果，依据合同约定和相关法律法规，明确缺陷责任方。

*若属于施工单位的保修责任，监理工程师应向施工单位签发《工程质量缺陷整改通知书》，明确缺陷情况、整改要求、完成期限及质量标准。

*若不属于施工单位责任（如业主使用不当、不可抗力等），监理应向业主出具书面说明，解释原因，并可就修复方案和费用提供专业建议。

4.监督维修过程与验收：

*监督施工单位制定详细的缺陷修复方案，并对方案的可行性、合理性进行审核。

*在维修过程中，监理工程师应对关键工序、重要部位进行旁站或巡视检查，确保施工单位按照批准的方案和相关规范标准进行施工，使用合格的材料和设备。

*维修完成后，监理工程师组织业主、施工单位共同对修复工程进行验收。验收合格的，签署《工程质量缺陷修复验收记录》；不合格的，要求施工单位限期整改后重新验收。

5.处理特殊情况：

*施工单位不履行保修义务：若施工单位在收到通知后无正当理由拒不履行保修义务，或未按要求期限进行维修，监理应及时书面报告业主，并协助业主采取包括委托第三方维修等补救措施，所产生的费用依据合同约定向施工单位追偿。

*紧急缺陷处理：对于可能危及结构安全或造成重大损失的紧急缺陷，监理应立即通知业主和施工单位，并根据合同约定和实际情况，协助业主采取紧急抢险措施，同时做好记录和证据保全工作。

三、定期巡查与回访

除了响应式处理缺陷投诉外，监理单位还应根据工程特点和合同约定，开展主动的定期巡查与业主回访工作。

1.定期巡查：对工程的重要结构部位、关键设备系统（如给排水、电气、暖通空调等）进行定期巡查，及时发现潜在的质量问题或使用功能缺陷。

2.业主回访：通过电话、邮件或现场走访等形式，主动向业主了解工程使用情况，听取业主对工程质量的意见和建议，将相关信息记录在案，并作为评估工程质量和施工单位保修服务的参考。

四、保修期终止与最终验收（如有）

在缺陷责任期（保修期）即将届满前，监理单位应协助业主进行以下工作：

1.发出保修期即将届满通知：提醒业主和施工单位保修期即将结束，督促双方对尚未处理完毕的质量缺陷加快处理。