（54页PPT）陕西西安莲湖高陵工业园整体规划及营销策略.pptVIP

“新企业总部”的业主必须符合“新”的要求，既其所从事的行业或者领域，必须是经济结构中的新增长点。（1）外埠企业在西安的分支机构（2）大专院校的科研基地（3）国内企业进军西部的根据地（4）本地大型文化传播公司（5）本地专业的商务服务公司（6）本地的大型生物研究公司（7）本地大中型信息咨询公司（8）IT业发展公司招商目标群体两地块，是在跟高档某省市场抢客户！目标客户，看重什么？他们是一群正在发展的企业，也是区域经济发展的新增长点，他们对企业的办公环境要求很高，他们不但要面子还要经济同时更要发展，所以他们会考虑：办公场所是否能为企业的整体形象加分办公场所的所在地是否有经济发展潜力办公场所的套是否对企业有利办公场所的性价比某省市场上最好的办公所在地的政策支持如何对办公场所的投资是否有升值潜力办公场所是否能为企业的整体形象加分办公场所的所在地是否有经济发展潜力办公场所的套是否对企业有利办公场所的性价比某省市场上最好的办公所在地的政策支持如何对办公场所的投资是否有升值潜力企业自由设计，独立的空间和区域，独家独院西安的南扩，长安区的区域经济发展大学城及B地块的开发将提高套土地的价格决定了两地块的性价比郭园的优惠政策郭园土地的升值直接影响两地块的升值已建成的高档写字楼，有面子但缺少个性一般都建在经济比较好的区域多有比较成熟的配套环境价格相对较高，每平米在5000元左右没有太多的政策支持因为价格相对较高，升值潜力不是很明显目标群关心的A、C两地块高档写字楼与竞争对手的比较要想从高档某省市场抢客户，最大的竞争点应该从性价比入手，而性价比是由土地价格决定！A、C地块招商策略用低价格土地策略提升性价比，吸引投资商！使用低价格或零地价策略，吸引投资商来本地块建企业总部，快速开发两地块，提高区域经济建设，提升区域财政收入，带动整体郭园的形象和投资热潮。经济成本分析无论以任何的价格出售土地，都要征地，进行道路、照明、水电等基础建设，其总体费用是固定的。我们先从土地出售和开发进度来算一笔账。假设以五亩土地的开发计算：五亩土地在郭省市值为75万元。占地五亩的企业年上缴税收最少在200万元以上。企业早半年落户郭园，就可从财政收入中回收了土地款，同时还带来其它经济收益。低价位只要提前半年让企业落户，那么，它就是可行的方案。企业总部有何优势？用地性质，带来不同效益产业用地占地面积大，入区企业利税有限。同样100亩的地块，产业用地或容纳一家企业，若按年最大利税300万来记，地方规划100亩的产业用地，每年只能获取利税300万；若建造100亩的企业总部，至少可容纳5家中小型企业总部的办公用地，每家企业年利税上缴按200万计算。五家企业总部年上交地方利税总额为1000万，从利税总额方面来看，企业总部是产业用地的3倍有余。产业用地的污染指数远高于企业总部，所以，企业总部的规划无论从经济效益还是社会效益来讲均优于产业园区规划。企业园区与壹号公园的比较土地成本，决定了项目前景。与长安科技产业园相比，企业总部同样面临便利的某省市重心南移的大环境。从投资经营的角度来讲，压缩成本开支就等于提高了利润空间。A、C地块的建筑成本，按目前长安的建筑预算来看，每平米大概1800元；加上每平米500元的装修费，每平米300元左右的土地费，合计不过2600元。而壹号公园每平米高达3800元，况且，两者在部分区块形成了相交的“园中园”效应，相比之下，买写字楼要比自建个性化的办公空间贵出很多。自建办公空间的低成本，成为企业总部的最大诱惑点！长安科技产业园总体规划5平方公里，现入驻企业共有28家，最大的企业占地面极为120。38亩，最小的企业占地面极为10亩；最大的投资额为15000万，最小的投资额为1500万；最大的年产值预计为60000万元，最小的年产值为2800万元。按10%的利税额计算，占地10亩，年产值2800万元的企业，可上缴的利税为280万元。企业园区与科技产业园有“园中园”的效应，两者的竞争互动已经形成，企业园区10目的可容纳两家小型企业，若按2800万元的产值预计，可实现利税560万元，土地的利用价值得到了更大的发挥。与长安园相比，企业园区可实现土地利用价值的最大化！区位，注定西安要发展！某省市的区位条件、交通通信枢纽的地位及其在陇海兰新沿线较强的经济及科技实力，决定了其应该成为沿桥地带的交通通讯中心、商贸金融中心，高新技术产业基地、全方位开放某省市。