2025年土地估价师考试题库（附答案和详细解析）（1201）.docxVIP

土地估价师考试试卷

一、单项选择题（共10题，每题1分，共10分）

下列土地估价原则中，最能体现土地价格形成“替代效应”的是（）。

A.预期收益原则

B.替代原则

C.供需原则

D.贡献原则

答案：B

解析：替代原则指在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，其价格应趋向一致。土地作为特殊商品，若存在可替代的土地交易实例，其价格会受替代地块价格影响，这是替代效应的核心体现。A项预期收益原则强调未来收益对价格的影响；C项供需原则关注市场供需关系；D项贡献原则指各要素对总收益的贡献度，均不符合“替代效应”定义。

城镇基准地价的内涵不包括（）。

A.估价期日

B.土地开发程度

C.土地用途

D.土地交易双方身份

答案：D

解析：基准地价是在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估的法定最高年期的土地使用权区域平均价格，其内涵包括估价期日、开发程度、用途、使用年期等。土地交易双方身份属于具体交易案例的个别因素，不属于基准地价内涵。

采用收益还原法评估土地价格时，若土地纯收益按固定比率递增，应选择的计算公式是（）。

A.(P=)（a为纯收益，r为还原率）

B.(P=)（s为递增比率）

C.(P=)（n为使用年期）

D.(P=)（a?为第一年纯收益）

答案：B

解析：收益还原法中，当纯收益按固定比率s递增且永续使用时，公式为(P=)（需满足rs）。A项为纯收益不变且永续的公式；C项为纯收益不变且有限年期的公式；D项为纯收益按固定比率递增且有限年期的公式，本题未提及年期限制，故正确答案为B。

下列因素中，属于土地价格区域因素的是（）。

A.国民经济增长率

B.区域交通条件

C.土地形状

D.土地使用年限

答案：B

解析：区域因素指影响某一区域内土地价格的一般因素，包括区域交通、基础设施、环境质量等。A项国民经济增长率属于一般因素（宏观因素）；C项土地形状属于个别因素（宗地自身条件）；D项土地使用年限属于权益因素，故B正确。

根据《城镇土地估价规程》，市场比较法中可比实例的交易时间应与估价期日相差不超过（）。

A.6个月

B.1年

C.2年

D.3年

答案：B

解析：《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）规定，市场比较法中可比实例的交易时间应与估价期日接近，原则上不超过1年，以避免市场波动对价格的影响。

成本逼近法中，土地增值收益的计算基数通常是（）。

A.土地取得费+土地开发费

B.土地取得费+土地开发费+利息

C.土地取得费+土地开发费+利润

D.土地取得费+土地开发费+利息+利润

答案：D

解析：成本逼近法中，土地增值收益是指土地因改变用途或进行开发后，市场价格高于成本价格的差额，其计算基数为土地取得费、开发费、利息、利润之和（即成本价格），反映土地的增值潜力。

下列土地权利中，不属于“他项权利”的是（）。

A.抵押权

B.租赁权

C.所有权

D.地役权

答案：C

解析：土地他项权利是指土地所有权和土地使用权以外的土地权利，包括抵押权、租赁权、地役权等。所有权是土地的根本权利，不属于他项权利。

评估工业用地价格时，最不适宜采用的方法是（）。

A.市场比较法

B.收益还原法

C.成本逼近法

D.剩余法

答案：D

解析：剩余法主要适用于有开发或再开发潜力的土地估价（如房地产开发用地），工业用地通常以现状利用为主，开发潜力较小，故剩余法适用性较低。工业用地常用市场比较法（有交易案例时）、成本逼近法（无收益或交易案例时）、收益还原法（有稳定收益时）。

土地估价报告的“估价结果”部分应明确（）。

A.估价师个人对价格的主观判断

B.土地价格的具体数值及定义

C.估价过程中所有测算表格

D.委托方的商业机密信息

答案：B

解析：估价报告的“估价结果”需明确表述估价对象在特定目的、期日、用途下的价格（如“估价对象在2023年12月31日、商业用途、开发程度为‘五通一平’条件下的土地使用权价格为XX万元”），需客观、具体，避免主观判断或冗余信息。

下列关于路线价法的表述中，错误的是（）。

A.适用于城镇商业用地的批量估价

B.以标准宗地价格为基准

C.需编制深度修正率表

D.仅适用于待开发土地的估价

答案：D

解析：路线价法是对面临特定街道、接近性相等的城镇土地，设定标准深度，求取在该深度上数宗标准宗地的平均单价（路线价），并据此配合深度修正率表及其他修正率表，对临街同一街道的其他宗地进行估价的方法。其适用于商业用地的批量估价（如城市商业街），而非仅待开发土地，故D错误。

二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分）

土地价格的特征包