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西安市住房合同

西安市住房合同作为规范房屋买卖双方权利义务的法律文件，其订立与履行需严格遵循《中华人民共和国民法典》《城市房地产管理法》等法律法规，同时结合西安市最新房地产调控政策。当前，西安市已全面取消住房限购政策，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房或二手住房时，不再需要审核购房资格，不限购房套数及区域，这一政策背景直接影响合同的订立流程与条款设置。

合同主体部分需明确买卖双方的基本信息。卖方若为房地产开发企业，应在合同中注明企业名称、统一社会信用代码、法定代表人及联系方式，并附上《商品房预售许可证》或《不动产权证》编号；若为个人，则需填写身份证号、户籍地址及婚姻状况，已婚者需注明配偶信息，涉及夫妻共同财产的应提供配偶同意出售证明。买方信息同样需包含完整身份信息，多子女家庭购买住房时，需在合同中注明子女数量，以便享受公积金贷款额度上浮等政策优惠。

房屋基本情况条款是合同核心内容之一。需详细描述房屋坐落位置（精确到区县、街道、门牌号）、建筑面积（含套内面积与公摊面积）、房屋用途（住宅、商业等）、产权状况（是否抵押、查封）及土地使用年限。特别注意，西安市商品住房取得《不动产权证书》即可上市交易，但二手房若取得产权证不满2年，交易时需缴纳5.3%的增值税，此条款需在合同中明确税费承担方。对于限价房，合同中应注明“自购买合同网签备案之日起5年内不得上市交易”的特殊限制。

价款与支付方式条款需结合最新信贷政策约定。商业贷款方面，西安市目前最低首付比例为15%，贷款利率统一执行3.2%（LPR-40bp），合同中需明确贷款银行、贷款金额、还款方式及利率调整方式。公积金贷款则区分不同情形：首次使用公积金贷款的首付比例不低于20%，贷款期限超过5年的利率为2.85%；结清后再次使用的首付比例不低于20%，利率相应上浮；多子女家庭贷款最高额度可在单缴存职工75万元、双缴存职工100万元的基础上提高1.2倍。支付进度应与工程进度挂钩，新建商品房需约定首付款、按揭款、尾款的支付节点，二手房则通常分为定金、首付款、尾款三笔支付，每笔支付需对应具体到账时间与账户信息。

权利义务条款需平衡双方利益。卖方义务包括按约交付房屋（需满足合同约定的交付标准，如通水、通电、通气及装修验收合格）、协助办理产权过户（自交房之日起90日内提交办理不动产权证所需材料）、承担房屋质量保修责任（主体结构保修5年，防水工程保修3年）。买方义务则包括按时支付房款、接收符合标准的房屋、配合办理过户手续。针对西安市“以旧换新”购房模式，合同中可增设补充条款：卖方同意买方以出售原有住房的房款支付本次购房款，约定旧房出售的最晚期限及违约责任，同时明确房地产开发企业提供的价格优惠幅度（通常为新房总价的3%-5%）。

违约责任条款需具有可操作性。卖方逾期交房的，每逾期一日按已付房款的万分之三支付违约金；逾期超过30日，买方有权解除合同并要求返还已付款及利息。买方逾期付款的，逾期首付需按日支付逾期金额万分之五的违约金，逾期办理贷款导致无法支付尾款的，卖方有权解除合同并没收定金。房屋面积误差处理需遵循“面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；超出3%的，买方有权退房”的原则。

特别约定条款应体现地方政策特色。西安市取消限购后，合同中无需再约定“购房资格审核条款”，但需增加“政策变动风险”条款：因国家或地方政策调整导致无法办理贷款或过户的，双方可协商解除合同，互不承担违约责任。对于摇号购房项目，若登记家庭数量与房源数量比例低于1.5:1，合同需注明“本项目不实施公证摇号，买方自愿参与自主选房”。企事业单位购买存量住房作为职工宿舍的，合同中应明确房屋用途变更的备案手续及后续租赁管理责任。

合同生效与争议解决条款需符合法律规定。合同自双方签字盖章之日起生效，附件（包括补充协议、房屋平面图、交付标准细则等）与本合同具有同等法律效力。争议解决方式可选择仲裁或诉讼，选择诉讼的需约定由房屋所在地人民法院管辖。西安市实行预售资金监管制度，合同中必须注明监管银行及监管账户信息，确保购房款专项用于项目建设，非重点监管资金的使用需经双方同意并书面确认。

在合同履行过程中，买卖双方还需注意以下事项：西安市已取消普通住宅与非普通住宅的区分标准，契税缴纳统一按房屋面积计算（90平方米以下1%，90-144平方米1.5%，144平方米以上3%）；二手房交易中，若房屋满足“满五唯一”条件，可免征个人所得税，否则需按成交价的1%缴纳；公积金缴存地在西安以外的购房者，需提前确认是否属于互认互贷城市（如陕西省内的宝鸡、咸阳，山西省的运城、临汾等），并在合同中约定贷款审批不成时的解约条款。建议双方在签订合同前核对对方身份信息与产权证明的真实性，必要时可委托律师进行尽职调查，以降低交易风险。