房地产行业2026年投资策略：沃土生新，2026房地产的“质”与“智”-251128-中邮证券.pdfVIP

证券研究报告

沃土生新，2026房地产的“质”与“智”

——房地产行业2026年投资策略

房地产行业投资评级：强于大市|维持

高丁卉

中邮证券研究所房地产团队

中邮证券

1发布时间：2025-11-281

投投资要点资要点

➢商品房销售：未来3-5年阶段性均衡区间或在6.8-7亿平方米。

➢房价：2026年底-2027年中后房价将趋平。

➢线索一：销售量触底后房价下滑幅度较小。预计2026年底-2027年中销售基本接近底部。结合美国及日本销售量触底后

房价的表现，销售量触底后的房价下滑幅度或较小，美国、日本分别为-3.97%、-1.01%；

➢线索二：中国房贷占收入百分比已低于大部分时期。

➢线索三：租金回报率的反弹幅度或为+1.5pp，对应的房价超跌的水平线可能为-48%至-51%。我们预测至2025年年底，

全国房价自峰值将下降-40%左右，则剩余跌幅的空间约为8-11个百分点，以目前的基数来看约为15-22个百分点，按照

目前的跌速，按月环比下降-1%至-1.5%，需要的时间为1-1.5年左右。整合线索一及线索二，我们认为2026年底-2027

年中后房价将趋平。

➢地产投资：地产投资近期加速下跌，若考虑不良资产盘活，则明年新开工面积有望回正，但我们认为不良资产盘活的前

提是资产价格波动减弱，若明年资产价格波动仍较大，则新开工情况仍难言乐观。竣工面积由保交楼支撑短期韧性，长

期则受制于新开工不足。

➢投资建议：策略一：优先选择拿地能力强且销售较好的房企。策略二：在房价尚未企稳时可关注轻资产公司及聚焦“好

房子”的房企，长线投资选择多元化实力较强的房企。策略三：观察具有反转动力的房企。

➢风险提示：估算假设存在偏差风险；房地产市场下行进一步超预期风险；宏观经济与政策风险；企业信用与流动性风险；

外部环境不确定性风险。

请参阅附注免责声明2

一三条线索指向2026–2027的价格探底之门

二地产投资周期河流中的秩序回归

目录

三投资策略：拿地能力、多元化实力、反转动力

四风险提示

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一三条线索指向2026–2027的价格探底之门

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11.1.1商商品住宅销售面积较峰值下滑品住宅销售面积较峰值下滑--553%3%，，进入筑进入筑底底阶阶段段

◼商品住宅销售面积长期中枢：从高速扩张到长期均衡区间。

◼2025年前10月累计销售6.03亿平方米，同比下降7.0%，预计全年约7.3亿平方米，较峰值下滑53%，逐步向长期均衡区间靠近。

◼70大中城市新房销售价格指数较峰值回落-11.87%，考虑到新房的得房率更高等因素，我们认为实际较峰值回落约27%。

图表1：我国商品住宅销售面积已回至0