学习情境八 物业管理实务法律制度.pptVIP

*******8.1物业承接验收管理法律制度8.2物业装饰装修管理法律制度8.3物业设备设施管理法律制度8.4房屋维修养护管理法律制度8.5物业安全管理法律制度8.6物业环境管理法律制度情境导入A公司建设了一座涉外商务大厦，由于当时A公司自身并不具备直接管理大厦的经验和能力，便聘用F公司负责项目的物业管理工作。由于F公司是以低价中标，因而财务压力很大，在实际管理运作中经常偷工减料，对管理成本进行非正常压缩，造成客户大量投诉，大厦形象受到影响。这种情况下，A公司决定提前一年终止委托合同，自己组建机构接管。项目交接时双方分别就项目现状进行了逐项检查和记录，在检查到空调机组时，因正值冬季，环境温度无法达到开机条件，在粗略看过机房后，接收人员便在“一切正常”的字样下签了名。春夏之交，在进行空调运行准备过程中发现，F公司对机组的维护保养工作做得很差，竟然在过去的一年里从未给机组加过油，有的机头已不能启动，需要更换部分零件。F公司要求A公司支付双方约定的提前终止委托管理的补偿费用，而A公司则认为F公司在受委托期间未能正常履行其管理职责，造成设备受损，补偿费用要扣除相当部分。这时F公司的律师出场了，手里拿着有A公司工作人员“一切正常”签字的交接验收记录的复印件向A公司提出了法律交涉。你认为F公司的证据有效吗？A公司应吸取什么教训？*8.1物业承接验收管理法律制度8.1.1物业承接验收概述8.1.2物业承接验收的程序8.1.3承接验收的内容和技术标准8.1.4物业承接验收交接双方的责任一、物业承接验收概述1．承接验收的概念承接验收是指物业服务企业在接受委托物业管理时，对新建物业或原有物业按行业承接验收标准进行综合检验的过程。承接验收是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的验收，同时接受图纸、说明文件等物业资料。承接验收以后，整个物业就移交给物业服务企业管理。2．承接验收的性质2．承接验收的性质承接验收是物业服务企业在承接物业前的一个重要环节，通过承接验收，签署一系列的文件，实现权利和义务的同时转移，从而在法律上界定清楚交接双方的关系，明确了交接双方的责、权、利关系。物业的承接验收不仅包括房屋本体、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，承接验收的重点应放在对物业的使用功能的验收和对物业资料的接收上。3．承接验收的类型承接验收的对象有两种，一是新建房屋；二是原有房屋，即指已取得房屋所有权证，并已投入使用的房屋，其交接人为业主委员会。（1）新建物业的承接验收新建物业，即开发商已完成竣工验收的建设项目。新建物业的其交接人为开发商，承接验收发生在开发商与物业服务公司之间，承接验收主要侧重在对物业的产权情况、质量状况的检验接收。（2）原有物业的承接验收原有物业的承接验收发生有两种情况下：一是发生在原有物业首次招聘物业服务公司之时；二是发生在物业服务公司的更换交替之时。原有物业的承接验收较之新建物业的承接验收涵盖的内容更多，工作难度更大。*8.2物业装饰装修管理法律制度8.2.1物业装修与装修管理8.2.2物业装修管理的内容与程序8.2.3物业装修管理的法律责任一、物业装修与装修管理概述1．装修装修是业主和使用人（也可合称为装修人）在办理完入住手续后，为了提高物业居住或使用质量，根据自己生活或工作的特点和要求，在正式入住之前，对所购（所租）房屋进行重新设计、分隔、装饰、布置等活动。装修不同于建筑装饰装修。建筑装饰装修是为了使建筑物、构筑物内外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料对建筑物、构筑物外表和内部进行装饰处理的工程建筑活动。这里所说的装修仅限于房屋室内装修，是业主和使用人对房屋室内进行的装饰装修的建筑活动。2．装修管理装修管理是指物业服务企业在业主和使用人进行装修期间，对装修方案、装修材料、装修质量以及装修人员等方面的综合管理。业主和使用人在办理入住手续后有权对自己所购（所租）物业进行装修。但由于入住后，特别是入住新建楼宇的业主和使用人，几乎都要进行装修，因此，为保障公共设施的正常使用、楼宇安全和房屋外观的统一美观，为了全体业主的共同利益，必须规范业主和使用人的装修行为，装修必须在国家法规政策、标准规定的范围内进行。装修管理常用法规政策有《物业管理条例》、《住宅室内装饰装修管理规定》；国家标准《住宅装饰装修工程施工规范》（GB50327-2001）、《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（GB50210-2001）；行业标准《室内装饰工程质量规范》（QB1838-93）、《家庭装饰工程质量规范》（QB/T6016-97）等，这些规定的内容涵盖了装修前的申请登记、装修期间的检查监