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房产估价师房地产估价理论与方法卷及答案

填空题

1.房地产估价的基本原则包括合法原则、最高最佳利用原则、替代原则、价值时点原则和谨慎原则。

2.房地产价格的构成要素有土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润。

3.市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

4.收益法中净收益的求取方法有基于租赁收入测算净收益、基于营业收入测算净收益。

5.成本法中的土地取得成本包括土地购买价格、相关税费、土地开发成本。

6.建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。

7.房地产估价程序的第一个步骤是受理估价委托。

8.房地产的特性包括不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现、保值增值。

9.价值时点原则要求房地产估价结果应是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。

10.比较法中选取可比实例的数量一般为3至10个。

单项选择题

1.房地产估价的核心是（）。

A.测算和判定价值

B.明确估价目的

C.明确估价对象

D.确定估价时点

2.下列不属于房地产价格影响因素中的区域因素的是（）。

A.交通

B.配套设施

C.环境景观

D.建筑结构

3.市场法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为（）。

A.1.05

B.0.97

C.0.98

D.1.03

4.收益法适用的条件是房地产的（）。

A.收益能够量化

B.风险能够量化

C.收益或风险其一可以量化

D.收益和风险均能量化

5.成本法中一般不计息的项目是（）。

A.土地取得成本

B.建设成本

C.销售税费

D.管理费用

6.某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A.100

B.80

C.64

D.48

7.房地产估价报告通常由（）组成。

A.封面、目录、致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件

B.标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号

C.致函对象、致函正文、致函落款、致函日期

D.委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告的有效期

8.房地产的供给曲线表示（）。

A.房地产的供给量与其价格之间的关系

B.房地产的需求量与其价格之间的关系

C..房地产的供给量与需求量之间的关系

D.房地产的价格与供给量、需求量之间的关系

9.下列关于房地产估价职业道德的说法中，正确的是（）。

A.房地产估价师可以在两个房地产估价机构执业

B.房地产估价师应保守在执业中知悉的国家秘密、商业秘密

C.房地产估价师不得允许他人以自己的名义从事房地产估价业务

D.房地产估价师可以以个人名义承揽房地产估价业务

10.某宗房地产的土地面积为1000㎡，建筑面积为1400㎡，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/㎡和50元/㎡，则该宗土地的减价修正额为（）元。

A.50000

B.500000

C.250000

D.350000

多项选择题

1.房地产价格的特征主要包括（）。

A.房地产价格受区位的影响很大

B.房地产价格实质上是房地产权益的价格

C.房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金

D.房地产价格形成的时间较长

E.房地产价格容易受交易者的个别情况影响

2.下列属于房地产市场状况调整内容的有（）。

A.市场供求关系

B.市场竞争状况

C.房地产价格政策变化

D.可比实例房地产状况

E.消费者收入水平

3.收益法中确定报酬率的基本方法有（）。

A.市场提取法

B.累加法

C.指数调整法

D.投资报酬率排序插入法

E.收益乘数法

4.成本法中房地产价格构成中的开发利润是指（）。

A.开发商的合理利润

B.开发商所能获得的平均利润

C.开发商所能获得的税前利润

D.开发商所能获得的税后利润

E.开发利润通常按照一定基数乘以相应的利润率来估算

5.房地产估价师的职业道德包括（）。

A.诚实与正直

B.公平竞争

C.勤勉尽责

D.保守秘密

E.回避与利益冲突

6.下列关于房地产估价目的的说法中，正确的有（）。

A.估价目的限制了估价报告的用途

B.估价目的不同，估价的依据可能不同