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房地产估价师安全与分析考试真题及答案（全）

选自：无忧网校

一、问答题(共3题，每小题0分。请将答案写在答题纸相应的题号下）

(一）某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地,甲、乙两家房地产开发公司拟参加竟买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估成果为1２０0０万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为１500０万元。若该两家房地产估价机构的评估成果均是合理的，请分析两者差异的重要因素。

(二）某公司于5年前在公开市场上以20０0万元购得一宗出让性质的办公用地，投入１000万元建成办公用房一幢。现在,该办公用房的市场价值为4000万元,若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定,则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了100０万元。请问上述观点是否对的?为什么?

(三）某都市房管部门直管公房,产权证载用途为住宅，地处繁荣商业区内，建筑面积为１５00㎡,占地2900㎡，土地使用权性质为划拨,房屋建于１９55年，后经过两次大修，现在处在正常使用状态。现政府拟将该房地产出售,委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解,该区域内建筑容积率为３及如下的商业用途土地价格为２万元/㎡,商品住宅销售均价为１.2万元/㎡。

据此，估价师拟定了如下两种估价思绪：

1.以商品住宅销售均价为基础估价；

2．以商业用途土地价格为基础估价。

请问:

1．上述两种估价思绪中哪种较适宜？并阐明理由。

2.针对你所选的估价思绪，描述其估价技术路线。

二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意,请将这个答案相应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）

（一)王某于1９９９年在某都市中心城区购置了一幢6层的百货大厦,为保证正常经营,于初进行了重新装修。初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值,评估成果为800万元。一年后王某因病逝世,临终前留下遗嘱:总价值8０0万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此,该大厦处罚前兄

妹俩达成书面协议：妹妹取得该大厦的一、二层,哥哥取得三至六层。

1.若结合周边类似房地产价值分析,该大厦一至六层的价值比例关系为：

1:0.７：0．6：０.5:0.4：0.3,则哥哥应向妹妹支付赔偿款()万元。

2-6(略）

7．以下关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中对的的是()。

A．项目改建投入的成本费用应包含:工业用途房地产的购置价格、补交的土地出让金、商业改造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润

B.项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益

C.项目改建在法律上重要考虑工业房地产的产权是否合法

D.项目改建在技术上应一方面考虑解决停车场问题

(三）甲公司在城乡结合部有一宗面积为５0０0㎡的综合用地,地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见下表：

名称

建筑面积

（㎡)

建筑基底

面积（㎡）

房屋结构

建筑物重置?单价(元/㎡）

建筑物?成新率

店面

１000

1００0

砖混

８00

90%

仓库

200０

2000

砖木

５00

85%

住宅

1500

1５００

砖混

6５０

90%

8、假如对上述房地产进行估价,当运用成本法测算土地价格时，不应计入土地取得相关税费的是()。

Ａ.耕地占用税

B.征地管理费

C.耕地开垦费

Ｄ.新增建设用地有偿使用费

9、假如评估店面和仓库的房地产价值均为200万元，住宅价值为19５万元，则按土地价值进行分摊,店面应分摊的土地份额为（）。

%

B.3３．61％

Ｃ.3６.5５%

Ｄ.37.80%

10、假如因市政建设需要将沿街店面拆迁,以下关于拆迁估价的表述中，对的的是（）。

A.店面内地装修装饰不成金额有房屋拆迁公司和甲公司协商解决，或由双方经过委托评估拟定

B.因拆迁估价对象为店面，所以应选取收益法进行估价

Ｃ.评估成果与房屋拆迁公司和甲公司沟通认可后才能最终拟定

D.甲公司可自行委托估价机构评估店面价值

三、以下房地产估价报告存在多处错误,请指明其中的13处(每指明一处错误得３分,本题全对得4０分。请在答题纸上作答。每个错误相应一个序号,未将错误内容写在序号背面空格处的不计分)

封面和目录(略)

致委托人函（略）

估价师声明

我们郑重声明：

１.我们在本估价报告中陈说的事实是真实的和准确的。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自已公正的专业分析、意见和结论,但受本估价报告中已阐明的假设和限制条件的限制。

3.我们与此次估价