中介虚假带看责任认定.docxVIP

中介虚假带看责任认定

引言

在房屋交易市场中，房产中介作为连接买卖双方的桥梁，本应发挥信息撮合、专业服务的核心作用。然而，部分中介为促成交易，通过虚假带看误导消费者的现象时有发生：或虚构房源优势，或隐瞒房屋缺陷，或伪造交易紧迫感，导致购房者耗费时间、精力甚至资金后，最终无法达成预期交易。这种行为不仅损害消费者权益，更扰乱市场秩序，亟需明确责任认定标准以规范行业行为。本文将围绕中介虚假带看的表现形式、法律依据、责任认定关键要素及责任承担方式展开系统分析，为消费者维权和行业监管提供参考。

一、中介虚假带看的表现形式与危害

（一）常见虚假带看行为的具体表现

虚假带看的核心特征是中介通过不实信息或误导性陈述，使购房者对房屋产生错误认知。其表现形式多样，常见类型包括：

其一，房源信息不实。例如，中介在带看前宣称房屋“面积100平米”“满五唯一”，但实际测量面积仅90平米，或房屋仍有未结清的增值税；部分中介甚至虚构“内部房源”“急售房源”，实则为吸引客户到店的“钓鱼手段”。

其二，隐瞒关键缺陷。房屋存在漏水、墙体裂缝、相邻噪音（如楼下KTV）、产权纠纷等影响居住或交易的问题时，中介刻意回避或轻描淡写，仅强调“装修漂亮”“采光好”等优势。

其三，虚构交易优势。为催促购房者尽快决策，中介可能谎称“已有3组客户意向签约”“价格明天就涨”“学区名额未使用”，实则并无相关事实支撑；更有甚者伪造“定金收据”“签约合同”照片，制造竞争假象。

（二）虚假带看对各方主体的危害

虚假带看的危害具有多重性。对消费者而言，直接损失包括往返带看的交通费用、时间成本，若因错误决策支付定金或中介费，还可能面临资金损失；心理层面，信任破灭带来的挫败感会降低对中介行业的整体信任。对卖方而言，虚假带看可能导致房屋长时间被“无效带看”占用，错失真实交易机会；若消费者事后投诉或诉讼，卖方也可能被卷入纠纷。对行业而言，虚假行为破坏“专业、诚信”的行业形象，加剧“劣币驱逐良币”效应——坚持合规操作的中介可能因“效率低”被市场淘汰，最终损害整个房产经纪行业的健康发展。

二、中介虚假带看责任认定的法律依据

（一）民事法律层面的义务界定

《民法典》是认定中介责任的核心依据。其中，第九百六十二条明确规定：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”这一条款直接规定了中介的“如实报告义务”，若违反则需承担缔约过失责任或违约责任。

此外，《消费者权益保护法》第八条赋予消费者“知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利”，第二十条要求经营者“向消费者提供有关商品或者服务的质量、性能、用途、有效期限等信息，应当真实、全面，不得作虚假或者引人误解的宣传”。房产中介作为服务提供者，需受此约束，虚假带看中的误导性陈述可被认定为“虚假宣传”。

（二）行政监管层面的行为规范

《房地产经纪管理办法》对中介行为作出更具体的约束。其第二十二条规定：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。”若中介未履行“查看房屋”“编制说明书”义务，导致带看信息失实，可被认定为违规。

第二十五条进一步列举了禁止行为，包括“捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格”“隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价”等，这些行为若在带看中实施，将面临行政处罚。

（三）刑事法律的边界界定

若虚假带看行为情节严重，可能触及《刑法》中的诈骗罪。根据规定，以非法占有为目的，用虚构事实或隐瞒真相的方法，骗取数额较大公私财物的，构成诈骗罪。例如，中介虚构“内部房源”收取“诚意金”后逃匿，或伪造房产证骗取定金，均可能被追究刑事责任。但需注意，普通的虚假带看若未达到“非法占有”目的（如仅为促成交易赚取中介费），一般不涉及刑事犯罪，主要通过民事或行政途径解决。

三、中介虚假带看责任认定的关键要素

（一）主观过错：中介是否存在“故意”或“重大过失”

责任认定的首要前提是中介存在主观过错。“故意”指中介明知信息虚假仍告知消费者，例如明知房屋存在漏水问题却称“从未维修过”；“重大过失”指中介应当知道信息不实却因疏忽未核实，例如未查看房产证原件便轻信卖方“满五唯一”的口头陈述。若中介已尽合理审查义务（如核对房产证、实地测量面积），但因卖方隐瞒导致信息误差，则不构成过错。

（二）行为违法性：是否违反法定义务或约定义务

中介的义务来源包括法律规定（如《民法典》的如实报告义务）和合同约定（如中介服务合同中“保证房源信息真实”的条款）。若中介行为违反其中任意一项，即具有违法性。例如