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2025年房地产经纪人房地产折现现金流（DCF）估值法专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人房地产折现现金流（DCF）估值法专

题试卷及解析

2025年房地产经纪人房地产折现现金流（DCF）估值法专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在房地产折现现金流估值法中，最核心的假设是什么？

A、历史成本

B、未来现金流预测

C、市场比较法

D、重置成本

【答案】B

【解析】正确答案是B。DCF估值法的核心在于对未来现金流的预测和折现，因此

未来现金流预测是最核心的假设。A选项历史成本与DCF无关；C选项市场比较法是

另一种估值方法；D选项重置成本属于成本法范畴。知识点：DCF基本原理。易错点：

容易混淆不同估值方法的核心假设。

2、折现率在DCF估值中的作用是什么？

A、计算历史收益

B、反映投资风险

C、确定资产原值

D、评估市场需求

【答案】B

【解析】正确答案是B。折现率用于将未来现金流折算为现值，反映了投资的风险

水平。A选项历史收益与折现率无关；C选项资产原值由成本法确定；D选项市场需求

由市场分析得出。知识点：折现率的作用。易错点：容易忽略折现率与风险的关系。

3、在DCF估值中，终值计算通常基于什么假设？

A、资产立即出售

B、现金流永续增长

C、市场崩盘

D、零增长

【答案】B

【解析】正确答案是B。终值计算通常假设资产在预测期后以永续增长率继续产生

现金流。A选项立即出售属于退出情景；C选项市场崩盘是极端情况；D选项零增长是

特殊假设。知识点：终值计算方法。易错点：容易混淆终值与退出价值的区别。

4、DCF估值法最适用于哪类房地产？

A、历史保护建筑

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B、自用住宅

C、收益性物业

D、未开发土地

【答案】C

【解析】正确答案是C。DCF估值法适用于能产生稳定现金流的收益性物业。A选

项历史保护建筑现金流不稳定；B选项自用住宅无现金流；D选项未开发土地无现金

流。知识点：DCF适用范围。易错点：容易忽略现金流对DCF的重要性。

5、在DCF估值中，敏感性分析主要用于什么？

A、验证历史数据

B、评估假设变动的影响

C、计算折现率

D、预测市场趋势

【答案】B

【解析】正确答案是B。敏感性分析用于评估关键假设变动对估值结果的影响。A选

项历史数据验证不属于敏感性分析；C选项折现率计算是独立步骤；D选项市场趋势预

测是宏观分析。知识点：敏感性分析作用。易错点：容易混淆敏感性分析与情景分析。

6、DCF估值法中的现金流通常包括哪些？

A、销售收入

B、租金收入

C、资本支出

D、以上都是

【答案】D

【解析】正确答案是D。DCF现金流包括经营现金流（如租金收入）和资本支出等。

A、B、C选项均为现金流组成部分。知识点：现金流构成。易错点：容易遗漏资本支出

等非经营性现金流。

7、在DCF估值中，折现率的确定通常参考什么？

A、无风险利率

B、市场利率

C、风险溢价

D、以上都是

【答案】D

【解析】正确答案是D。折现率通常由无风险利率、市场利率和风险溢价综合确定。

A、B、C选项均为折现率的组成部分。知识点：折现率构成。易错点：容易忽略风险溢

价的重要性。

8、DCF估值法的局限性是什么？

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A、依赖主观假设

B、忽略市场因素

C、仅适用于住宅

D、计算复杂

【答案】A

【解析】正确答案是A。DCF估值法高度依赖未来现金流和折现率的主观假设。B

选项市场因素可通