从报批报建角度-将项目开发流程讲清楚建议收藏.docxVIP

从报批报建角度，将工程开发流程讲清楚

（建议收藏）

工程开发全流程报批报建内容用地申请阶段

方法3.段权陕让收用土：《使用

后上砒1於万于滋?土W?月9:别人.涔森*址归同我次以上百士力甘理或门中我班住1WM!!E

定郭工耶？H.町妣便船”至，0界缥（不㈤子^大秘，电在郎度对方13的电工,都不受外笄蹄响阳壮怨鼻泄皿点

设计阶段

万乐武十回

没计你眦础江洋内容(12?)

pm衽屏停炽T现划

狭目录

设明知心要的设备EOI

名里要求!8枳工程呆数

I施I冲备阶段项更,1箍；海工中落

工程乙1丽建利魄

工程九韦飙匚及兰建至二百批,--

施工阶段该阶段的施工许可证》办理I地下管我查询[墟工许可证》办理师政工程施工许可证》办理

J缘化工程施工许可国》办理施工控制点放点;就是施工关耀点瞒制

-|JEBfeSI|r（施工前二监管部门碣认建筑方是否超红线怠围

开工前,向开发区测量队爵搔线测量「取得较送表后，到建设开展局申请办理:棚倒合格证》管线睑线演雌

L[^性市政路口及管浅接口审批「

市政道路接口市批

正式用水报装正式用电报批■燃气接口报批

预售阶段

克口E文报告

预的做批」陵售价不是正式价格.应以物价部门垓定的价格为准

开发局提前一个月向哂价郃五!申漏物及部门坦织到横盘了解工程通度.南查横盘定位一

f*哙隹，吉冠备武的f5隹A珞上限可发高根据上限.填写二房一价衰.到价单门香案亩比

1物G?案后到任建委办邸空在可证；

预?查文报告

房电啜隹餐安［客户砥发商签订买克合同三,二个月内和房雷曷第己备示

|备转记可以防止开发科一房两交.也是进行税费裳纳办理房产证的前提条件

竣工验收阶段电力工程迨收

排水工程舱收环保验收报批

里面有一些特别的问题，可能会有大家不知道的地方；一、土地获取阶段；

1、先通过招拍挂，签订《土地使用权出让合同》。

2、大家要明白一点《土地使用权出让合同》和我们理解的《国有土地使用证》是完全不一样的。

3、《土地使用权出让》是土地买卖甲乙双方的行为，是一种经济行为，只不过这个出让方是国家而已。这个是一切行为的基础。

4、《出让合同》办完后，你可以拿着这块土地的信息去相关部门办理手续了。这个时候，才是行政审批行为了；5、行政审批行为的第一件事就是在国家行政机关那登记，这是我的土地了。我有使用权了。

6、第二件事就是报批，这个地范围在哪（红线、地界）等；7、第三件事，就是这个地谁来开发，不是你有钱拿地就能开发的，你的有开发资质。

8、后面就正常了，你准备投资多少钱搞这个事，因为涉及国计民生，所以我也要审，你不能瞎搞，属于社会固定资产，那这个固定资产投资需要审批；9、以上都搞完了，去办理《用地规划许可证》（这块地计划怎么搞），和《国有土地使用证》。

二、方案设计阶段；1、面粉有了，是做成蛋糕、面包、馒头还是面条;

2、那蛋糕准备做成什么样子一一圆的、方的、上面放果酱还是果肉、还是果干，这就是另外的设计了。

3、回到房地产，设计阶段就有12项具体的设计，包括水电气暖、交通、日照、环境等等工作。这些都是概念构思设计。

4、设计扩初很多可能知道，因为设计阶段，最终是要出施工图的，而设计扩初就是介于设计概念和施工图直接，比概念设计要细，但是还不能指导整个工程施工；5、当然，在施工前还要确认施工规划，施工规划和施工许可的区别是，施工规划是建设方，准备怎么施工，施工许可，是施工规划都批完后，符合要求后，然后看着施工图指导可以施工了。

6、而施工图是拿施工证的基础。

三、施工前准备阶段；1,按理来说，拿到施工图就可以施工了。但是，施工需要有地方存放施工的机具、设备等，也需要水电网交通等，这些属于零时用地，也需要审批；

2、同样，和土地一样，要规划审批和用地审批；（你可以简单的理解为工地用地以及工程人员零时板房）四、施工阶段；

1、施工感觉没啥说的，就是办理施工许可证呗，除此之外，还需要一个《市政工程施工许可》以及《绿化规划许可》。知道这两个就行了。

2、然后开工前，告诉相关部门，我要开搞了，你们再看看，准备搞的是不是符合要求，这个就是开工验线了。

五、预售阶段：

1，准备卖哪，卖哪些房子、卖多大的面积、卖多少钱。需要让相关部门知道吧。其实预售就是搞这个事。

2、当然，涉及国计民生的大事，你不能烂尾吧。你卷钱走人了咋办，所以，预售的时候，还要有验资报告和预收款监管。（比方，某栋楼，预计卖总货值多少，企业需要打XX比例的钱到房管局）。

3、（空一行的目的，是要大家知道，属于预售阶段，但是不同于卖房前）卖完房，签完合同，政府为了防止开发商一房两卖，企业卖完房一月内要去房管局预售备案。具体就是拿着签完的《商品房买卖合同》（预售）去房管局备案，备案完成后，房管局会给开发商回执单。这个就是