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物业后勤管理服务内容及标准

一、秩序维护服务

1.门岗值守

1.1主出入口实行24h双人值勤，早高峰07:00—09:00、晚高峰17:00—19:00增设形象岗，站姿、敬礼、问询、登记动作统一固化，形成肌肉记忆。

1.2对外来人员实行“一问、二看、三核、四登记、五放行”五步法：问清来访事由，看身份证与本人是否相符，核对接访人信息，登记身份证、车牌、进出时间，确认无误后放行。

1.3对访客车辆实行“一车一杆”管理，系统拍照存档，图像保存≥30d；对货车额外查验“货单—车辆—司机”三对照，严防夹带。

1.4夜间22:00—次日05:00关闭侧门，仅保留主出入口，所有进出人员须刷门禁卡+保安二次确认；对无卡人员，值班班长须用可视对讲与住户复核后方可进入。

1.5每班次交接班记录使用防水夹板+碳素笔手写，字迹工整，不得涂改，交接事项逐项打钩，遗漏项由接班人拒绝签字并上报队长。

2.巡逻防控

2.1人巡+犬巡+技巡三位一体：人巡每2h覆盖一次，犬巡每晚20:00—24:00对地下车库、设备房、屋顶等重点区域嗅检，技巡通过AI摄像头对异常徘徊、越界、烟火进行秒级推送。

2.2巡逻路线采用“之”字形与“回”字形交替，避免被掌握规律；打点器每30个点位设置1处暗点，不发出提示音，防止“只打点不巡逻”。

2.3夜间巡逻必须佩戴肩灯、执法记录仪，全程录像，录像资料保存≥90d；发现可疑人员先警告后盘查，必要时启动“一分钟处突”小组。

2.4楼顶、管道井、地下车库死角每周一次“黑灯巡逻”，即关闭照明，凭手电检查隐蔽烟头、火种、油渍。

2.5巡逻发现的问题按“轻微、一般、重大”三级分类，轻微现场整改，一般30min内报修，重大5min内上报项目经理并启动应急预案。

3.消防管理

3.1消防控制室双人持证上岗，24h轮班，火警信号1min内确认、3min内到场、5min内处置。

3.2每月1次对消火栓试压，压力≥0.15MPa，水带无霉变，卡扣无锈蚀；每季度1次对2800只烟感进行10%抽检，合格率100%。

3.3每半年组织一次“无预告”夜间疏散演练，演练前不通知楼层，从拉警报到全员疏散至集合点≤8min，老人、儿童由专人帮扶。

3.4消防通道实行“黄网格+地磁”双重监控，占用超过30s自动推送至秩序队长手机，现场拍照贴条，二次违停直接锁车并上报消防部门。

3.5建立“消防隐患销号制”，发现问题拍照上传APP，整改后对比图由秩序、工程、客服三方联合验收，未通过不予销号。

二、环境维护服务

1.楼内保洁

1.1大堂石材地面每日“三拖三抹”：早、中、晚各1次，使用3M红色抛光垫+中性清洁剂，光亮度≥85GU（光泽单位）。

1.2电梯轿厢实行“一梯一巾”制度，毛巾分色管理：蓝色擦镜面、绿色擦按钮、黄色踢脚线，每日更换、消毒、烘干。

1.3楼道梯级每周一次深度刷洗，使用手推式扶梯机，清洁剂pH=7—8，防止釉面腐蚀；扶手每日消毒2次，使用食品级季铵盐，无刺鼻味。

1.4屋顶露台每月1次“开荒式”保洁，清理排水沟落叶、空调外机鸟粪、太阳能板浮尘，确保排水口5min内无积水。

1.5垃圾房实行“四定”：定人、定时、定线、定桶，每日06:00—08:00、14:00—16:00、19:00—21:00三次清运，桶身每日高压冲洗+消毒，夏季增加灭蝇灯2盏。

2.外墙清洗

2.1玻璃幕墙每年清洗4次，使用吊篮+伸缩杆双工艺，清洗前做硅酮胶抽检，防止老化渗水；清洗后使用手持式光泽仪检测，光亮度提升≥30%。

2.2石材干挂每两年进行一次“纳米覆膜”，防止酸雨侵蚀，覆膜前使用红外热像仪空鼓扫描，发现空鼓率5%则先维修后覆膜。

2.3清洗作业人员必须持高空作业证+意外险≥120万，现场设置“双安全员”：楼上1人、楼下1人，全程录像存档≥1年。

3.消杀管理

3.14—10月蚊蝇高密度季节，每周三、六夜间22:00后对地下车库、垃圾房、雨水井热烟雾消杀，药剂使用5%氯氰·残杀威，作业后设置警示牌12h。

3.2蟑螂消杀采用“胶饵+颗粒”组合，每月1次，重点布药于配电箱缝隙、消防栓底部、热水管包封处，布药后72h回访，密度下降率≥90%。

3.3老鼠密度监测每季度1次，采用“粉迹法”，布粉块≥60块，阳性率≤3%；发现阳性立即增设“电子捕鼠+物理挡板”双保险，两周内复查。

3.4建立“消杀告知书”制度，提前48h在电梯厅、公众号、业主群同步发布，注明药剂名称、作用机理、安全间隔，家有孕妇、宠物可预约避让。

三、设施设备运维

1.供配