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2025年房地产经纪人定金与订金在国际私法中的法律冲突专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人定金与订金在国际私法中的法律冲突

专题试卷及解析

2025年房地产经纪人定金与订金在国际私法中的法律冲突专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在国际房地产交易中，中国买方向美国卖方支付“定金”后，卖方违约不履行合

同。根据《联合国国际货物销售合同公约》（CISG）和中国《民法典》的冲突规范，应

优先适用哪国法律？

A、中国法律

B、美国法律

C、CISG

D、当事人合意选择的法律

【答案】D

【解析】正确答案是D。根据国际私法“当事人意思自治原则”，合同准据法优先适用

当事人合意选择的法律。CISG仅在当事人未排除时适用，而中国《民法典》规定涉外

合同首先尊重当事人选择。知识点：法律适用顺序。易错点：误认为CISG自动优先适

用。

2、德国买方与中国开发商签订购房合同，约定支付“订金”后可无责退还。后买方

反悔，开发商拒绝退还。根据德国法，该款项性质应认定为？

A、惩罚性定金

B、解约定金

C、预付款性质

D、违约金

【答案】C

【解析】正确答案是C。德国法中“订金”（Anzahlung）通常视为预付款，不具备定

金的担保功能，除非合同明确约定罚则。知识点：各国对“订金”的法律定性差异。易错

点：混淆大陆法系与英美法系对定金的规定。

3、中国房地产经纪人在跨境交易中未向买方说明“定金”与“订金”的区别，导致买方

损失。该行为可能违反？

A、《涉外民事关系法律适用法》

B、《经纪人管理办法》

C、《联合国消费者保护指南》

D、国际统一私法协会《国际商事合同通则》

【答案】B

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【解析】正确答案是B。中国《经纪人管理办法》明确要求经纪人履行说明义务，未

告知关键法律概念构成失职。A、C、D不直接规范经纪人行为。知识点：经纪人执业

责任。易错点：误选国际公约。

4、法国买方通过中国中介购买新加坡房产，支付定金后卖方违约。若合同未约定

法律适用，法院最可能依据？

A、最密切联系原则

B、物之所在地法

C、法院地法

D、特征性履行方惯常居所地法

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据中国《涉外民事关系法律适用法》，未选择法律时适用

“最密切联系原则”，综合合同履行地、标的物所在地等判断。B仅适用于物权纠纷。知

识点：冲突规范适用规则。易错点：混淆物权与债权法律适用。

5、日本买方支付“手付金”（定金）后，因不可抗力导致合同解除。根据日本《民法》，

该款项应？

A、双倍返还

B、不予返还

C、全额返还

D、按比例返还

【答案】C

【解析】正确答案是C。日本《民法》规定，因不可抗力解除合同时，定金应全额返

还，不产生罚则效力。知识点：不可抗力对定金责任的影响。易错点：误认为任何解除

都适用罚则。

6、中国开发商与英国买方约定适用英国法，合同中“定金”条款表述为“deposit”。发

生纠纷时，英国法院可能将其认定为？

A、立约定金

B、履约定金

C、预付款

D、选择权对价

【答案】D

【解析】正确答案是D。英国法中“deposit”通常视为买方保留选择权的对价，若买

方违约则丧失，卖方违约需双倍返还，类似解约定金。知识点：英美法系定金制度。易

错点：直接套用中国定金概念。

7、澳大利亚买方通过中国经纪人在越南购房，支付定金后因签证被拒无法履行合

同。根据越南《民法典》，该款项？

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A、视为不可抗力，应返还

B、买方过错，不予返还

C、双方分担损失

D、适用经纪人过错规则

【答案】A

【解析】正确答案是