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房地产市场的起源、发展及泡沫原因

——我国房地产市场的现状、问题与对策

摘要：2010年4月以来，面对飞涨的房价党中央出台了一系列更加严厉的调控政策，包括新国十条等，各地也相继出台了各具特色的国十条。然而面对如此频繁的调控政策，也引起了社会大众以及专家学者的广泛关注。不同的人有不同的观点，当然他们也各自代表着其所归属的群体的看法。本文将通过对房地产市场的全面剖析，从根源以及发展历程，生动形象的呈现一个我们所看到的房地产市场。房地产市场起源于香港并繁荣了近半个世纪，金融危机的数次爆发给各国造成了不同的影响。随着新一轮金融危机的降临，我们也处在危机爆发的边缘，房地产市场作为支柱产业泡沫的现状的肯定的，但政府针对危机所制定的真个的合理性遭到质疑，其所依据的经验遭到抨击，本文将从不同视角进行展现，还原一个真是的房地产市场。当然对于楼市看法有很多，本文也不能一一评析，其不全面性敬请谅解。

房地产市场是房产和地产的统称。一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场;二级市场，是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场;三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场。最后我们将从战略高度对房地产市场进行去思考，到底房地产市场是否应该成为支柱产业。

关键词：房地产泡沫原因剖析战略思考

目录

房地产市场的起源及我国现状

（一）香港的房地产市场

（二）中国大陆的房地产市场

（三）房地产的困境：怎么就泡沫了

二、我国房地产现状的原因分析以及政策评析

(一)国家政策制定者的判断

（二）学者诊断及建议

（三）网友观点

（四）我们的诊断及分析

（五）楼市与当代大学生

三、从国家战略角度看楼市

（一）我国古代大兴土木的结局

（二）.帝国主义亡我之心不死；放弃幻想，准备斗争

四、结论

售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。4、按揭贷款“按揭”的通俗意义是指用预购的商品房进行贷款抵押。它是指按揭人将预购的物业产权转让于按揭受益人(银行)作为还款保证，还款后，按揭受益人将物业的产权转让给按揭人。

5、现房是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

6、期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。

7、炒楼花是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金,订下一套或多套单元,之后转手卖给别人,套取高额订金,从中赚取差价。据悉，上海炒楼一般有三种形态：“炒楼花”、出租、转手买卖。上海最知名的楼花价格是单个楼花可炒到２５万～４０万元！

8、个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。目前，个人住房贷款主要有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种。

9、摇号选房是指开发商先公布要销售的楼宇，在特定的时间段内，发放固定数量的VIP选房卡，在指定时间到指定地点进行公开摇号选房：销售的房源及价格表公示，由有声望的人士用电脑摇取第一位购房人，第一位购房人先用电脑摇取第二位购房人，之后第一位购房人选房并亲自在公示的房源价格表上销控房源。

第二、大陆房地产市场的发展

第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年)

1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1995)

1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1995至2002年)

随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1