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房产包销协议书

一、协议当事人：身份与资质的明确

协议的开篇，首要任务是清晰界定合作双方的主体身份。委托方需明确其为标的房产的合法权利人或授权处分人，需提供有效的产权证明文件或授权委托书。包销方则应具备相应的房地产经纪资质或许可，拥有专业的销售团队与市场运作能力。在协议中，双方的法定代表人信息、统一社会信用代码（或身份证号码）、注册地址（或住址）、联系方式等基本信息需准确无误，这是确保协议主体适格、责任可追溯的前提。对于包销方而言，其过往的包销业绩、市场口碑及履约能力，委托方在签约前应进行充分的尽职调查。

二、包销物业的基本情况：标的的精准描述

协议中必须对包销的房产标的进行详尽、准确的描述，以避免后续因标的不清晰产生争议。具体应包括：房产所在项目名称、具体坐落位置、楼栋号、单元号、房号；房屋的建筑面积（需注明是否包含公摊面积及公摊系数）、套内建筑面积；房屋的用途（住宅、商业、办公等）；房屋的权属状况（是否为现房、期房，期房需注明预计交付时间；是否存在抵押、查封等权利限制，如有，需明确解除限制的条件和时间）；以及房屋的装修标准（如有）。建议附上标的房产的清单、规划总平图、分户平面图等作为协议附件，确保标的无歧义。

三、包销期限：合作的时间维度

包销期限是协议的关键条款之一，需明确约定起始日期与截止日期。该期限的设定应综合考虑项目体量、市场环境、目标去化率等因素。通常，协议会约定一个固定的包销期，例如“自本协议生效之日起X个月”。同时，对于包销期内未完成约定销售任务的情况，是否允许延期、延期的条件、延长期限及延期后的权利义务调整（如销售目标、佣金比例等），也应在协议中事先明确。此外，还可约定包销期内的关键时间节点及阶段性销售目标，以利于过程管理与考核。

四、包销价格与结算：利益分配的核心

这是包销协议中最为核心和复杂的部分，直接关系到双方的切身利益。

1.包销基价（或总包销金额）：双方需协商确定标的房产的包销基价，即委托方所能接受的最低销售价格底线。可以是单套房屋的基价，也可以是整个包销项目的总包销金额。此价格应基于市场评估、成本核算等因素科学确定。

2.销售价格与溢价处理：包销方在包销基价的基础上，有权根据市场情况自主制定销售策略和具体销售价格。对于实际销售价格超过包销基价的部分（即溢价），其分配方式是双方谈判的重点。常见的约定有：溢价部分全部归包销方所有；溢价部分由委托方与包销方按约定比例分成；或设定一定的溢价分成梯度等。无论何种方式，均需清晰、具体。

3.房款支付与结算：需明确购房款的收取方式（由包销方代收还是直接支付给委托方）、资金监管要求（如有）。更为重要的是结算周期和方式。例如，是按套结算还是定期（如按月、按季度）汇总结算？包销方应在收到购房款后的多长时间内，将扣除包销佣金（或已约定的溢价分成）后的剩余款项支付给委托方？结算时需提供哪些凭证？这些细节都应一一列明，以确保资金流转的安全与高效。

4.包销佣金（如有）：若双方约定包销方的报酬形式为佣金（而非或除了溢价分成），则需明确佣金的计算基数（是按包销基价还是实际销售价）、佣金比例及支付条件。

五、双方的权利与义务：合作的基石

（一）委托方的权利与义务

委托方的主要权利包括：对包销方的销售行为进行必要的监督与检查；按照协议约定收取房款；在包销方未达到约定销售目标或违反协议重要条款时，依据约定行使合同解除权或追究违约责任。

其主要义务则包括：保证对所委托房产拥有合法处分权，并向包销方提供必要的产权证明文件、项目资料（如预售许可证、规划许可证、户型图、不利因素说明等）；按照协议约定配合包销方进行销售，如提供必要的销售场地、样板间、协助办理网签备案、产权过户等手续；不得自行或再委托第三方销售已约定由包销方包销的房产（除非协议另有约定，如保留少量自留房源）；按照协议约定及时与包销方进行结算并支付相关款项（如应付的溢价分成或佣金，若约定由委托方承担部分营销费用的，也应及时支付）。

（二）包销方的权利与义务

包销方的主要权利包括：在包销期内享有对标的房产的独家销售权（或约定范围内的销售权）；按照协议约定获取包销佣金或溢价分成；自主制定和实施销售方案、广告推广策略（但需符合法律法规及委托方的品牌形象要求）。

其主要义务则包括：按照协议约定的销售目标和期限，积极组织销售团队进行推广和销售工作，并投入必要的营销资源；严格遵守国家及地方的房地产销售相关法律法规，诚信经营，不得进行虚假宣传、误导客户；及时向委托方通报销售进展情况、客户反馈及市场动态；对收取的购房款（若约定由其代收）负有安全保管和及时划转的义务；协助委托方办理购房合同签订、贷款办理、产权过户等后续手续；保守在合作过程中知悉的委托方商业秘密。

六、违约责任：风险的防范与救济

违约责任条款是保障协议履行的“牙齿”