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企业不动产自查自纠报告及整改措施

为全面规范企业不动产管理，防范资产流失风险，提升资源利用效率，我司于2023年6月至8月开展了为期3个月的不动产专项自查自纠工作。本次自查覆盖公司总部及下属12家分子公司，涉及工业用地、办公用房、生产厂房、仓储设施、职工宿舍等5类不动产，总面积约18.6万平方米。通过资料核查、现场勘查、系统比对及第三方专业机构辅助等方式，梳理出管理漏洞与历史遗留问题，现逐项报告如下：

一、自查工作开展情况

自查启动阶段，公司成立由分管副总任组长，财务、资产、法务、行政部门负责人为成员的专项工作组，制定《不动产自查操作手册》，明确全面覆盖、问题导向、责任到人原则。核查范围包括：1.不动产权证（房产证、土地证、不动产权证书）持有情况；2.登记信息（权利人、面积、用途、他项权利）与实际状况一致性；3.资产使用状态（自用、出租、闲置）及效益；4.租赁合同合规性（期限、租金、履约）；5.维修维护记录完整性；6.财务账册与资产管理系统数据匹配度。

实施过程中，工作组调取2018年至今的不动产购置合同、权属登记档案、财务凭证等资料237份，委托测绘机构对12处存在面积争议的房产进行实测，访谈一线管理人员46人次，通过GIS系统比对宗地坐标与规划红线。针对下属A公司2015年收购的老厂区，因历史资料缺失，工作组赴当地自然资源局调阅原始地籍档案，核实土地性质变更流程；对B公司租赁的3处商铺，通过查询市场监管信息确认承租人经营状态，避免空壳公司长期占房。

二、自查发现的主要问题

（一）权属登记不规范问题突出

1.权证缺失：下属C公司2008年自建的2栋职工宿舍楼（建筑面积3200㎡）因建设时未办理规划审批手续，至今未取得房产证；D公司2012年通过划拨取得的工业用地（面积1.2万㎡），因未及时缴纳土地出让金，土地证仍登记在原国企名下，存在证地分离风险。

2.信息登记误差：E公司总部办公楼房产证登记面积为1.1万㎡，经实测实际面积为1.15万㎡，误差率4.5%；F公司某仓库土地证登记用途为工业用地，但2020年城市规划调整后该区域已划为商业用地，未及时申请变更登记。

（二）资产使用效率偏低

1.闲置资产未盘活：G公司2019年搬迁后遗留的老生产车间（面积6500㎡）已空置4年，仅用于临时存放报废设备，未制定处置方案；H公司2021年建成的备用仓库（面积2000㎡）因生产计划调整长期闲置，年维护成本约8万元。

2.租赁管理松散：I公司将1处临街商铺出租给关联企业，合同约定租金300元/㎡·月，低于周边市场价40%；J公司与某商户签订的5年期租赁合同已于2022年12月到期，未续签书面合同但仍收取租金，存在无固定期限租赁法律风险；K公司3份租赁合同未明确维修责任，2023年因屋顶漏水产生的2万元维修费引发纠纷。

（三）基础管理存在漏洞

1.账实不符：财务固定资产台账显示L公司有3处车库（面积500㎡），但资产管理系统仅记录2处，经现场核查发现1处车库已于2021年因市政修路被拆除，未及时进行资产核销。

2.维修记录缺失：M公司2020年投入使用的生产厂房，近3年仅2022年有1次消防设施维护记录，其他如屋面防水、电路检修等日常维护无书面记录，设备老化问题未被及时跟踪。

三、整改措施及落实情况

（一）权属登记问题专项攻坚

针对权证缺失问题，成立权证补办小组，按一宗一策制定方案：C公司职工宿舍楼已向属地住建部门提交补办申请，通过补缴城市基础设施配套费（约45万元）、完善消防验收手续，预计2023年12月底前取得房产证；D公司土地通过与原国企签订《权属转移协议》，完成土地出让金补缴（180万元），9月已取得新土地证。

针对信息登记误差，委托第三方测绘机构重新出具《房产测绘成果报告》，E公司办公楼已向不动产登记中心申请面积变更，10月完成证书换发；F公司仓库通过提交《规划调整批复》，申请用途变更登记，11月可完成系统信息更新。

（二）闲置资产盘活与租赁规范

制定《闲置不动产处置管理办法》，明确优先自用、其次出租、最后转让的处置原则：G公司老车间经评估后，9月与某物流企业签订5年期租赁合同，月租金25元/㎡，预计年增收19.5万元；H公司备用仓库调整为电商仓储中心，10月投入使用，内部调配节省外租成本12万元/年。

开展租赁专项清理：I公司关联交易租金参照市场价调整为420元/㎡·月，补充签订《租金调整协议》；J公司与商户重新签订3年期固定合同，明确租金递增条款；K公司修订《租赁合同模板》，新增维修责任划分违约赔偿等条款，已完成17份存量合同修订，新签合同全部使用标准模板。

（三）基础管理强化与系统优化

针对账实不符问题，开展全公司不动