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房地产公司集团公区维保管理制度

为规范房地产公司集团公共区域设施设备维护保养管理，保障公共区域设施设备安全稳定运行，延长使用寿命，提升客户居住体验，结合集团业务特点与管理需求，制定本管理制度。本制度适用于集团旗下所有在管物业项目公共区域（以下简称“公区”）的设施设备维护保养工作，涵盖建筑本体、公共设备、公共环境三大类设施的日常巡检、计划维保、故障维修及应急处理等全流程管理。

一、管理责任体系

集团公区维保管理实行“集团统筹-区域监管-项目执行”三级责任体系，明确各层级管理职责，确保责任可追溯、工作可落地。

集团总部工程管理中心：负责制定集团公区维保管理标准、技术规范及考核制度；统筹编制年度维保预算框架，审核重大专项维保方案；组织跨区域维保技术培训与经验交流；定期抽查各区域项目维保执行情况，对重大安全隐患进行督办整改。

区域公司工程管理部：依据集团标准制定区域实施细则，细化本区域公区设施分类及维保周期；审核项目年度维保计划与预算，监督月度维保执行进度；每月组织区域内项目交叉检查，形成检查报告并通报整改；协调区域内技术资源，对复杂设备故障提供技术支持；汇总区域维保数据，定期向集团总部报送分析报告。

项目物业服务中心：作为公区维保执行主体，负责编制项目年度、月度维保计划，明确具体设施、责任人员、实施时间及质量标准；组织日常巡检与记录，建立设施设备台账及维保档案；执行计划性维保与临时报修任务，确保维修质量符合规范；收集客户对公区设施的意见反馈，及时优化维保策略；配合集团、区域检查，落实整改要求并反馈结果。

二、公区维保作业标准

公区设施按功能分为建筑本体、公共设备、公共环境三类，每类设施需根据使用频率、技术特性制定差异化维保标准，确保“应保尽保、精准维护”。

（一）建筑本体维保标准

1.外墙与外立面：每季度检查1次外墙面砖、涂料、玻璃幕墙的完整性，重点排查空鼓、脱落、开裂、渗水等问题；每年清洁1次外立面（高层项目结合蜘蛛人作业，多层项目使用高压水枪），清洁后无明显污渍、水痕；对金属装饰构件每半年进行1次防锈处理，确保无锈蚀、变形。

2.公共楼道与楼梯：每日巡检楼道地面、墙面、顶面，确保无破损、无堆积物；每周清洁楼道扶手、消防箱、信报箱，保持表面无灰尘、无污渍；每月检查楼梯踏步、栏杆、防滑条，对松动构件及时加固，破损部位24小时内修补。

3.屋顶与屋面：每季度检查屋顶防水层、排水天沟、落水口，清理杂物确保排水畅通；雨季前（4月）、冬季前（10月）各进行1次全面排查，重点检查防水卷材有无开裂、泛水高度是否达标；对屋顶设备基础（如空调外机、太阳能支架）每半年检查固定螺栓，力矩值需符合设计要求。

（二）公共设备维保标准

1.电梯系统：日常巡检每日2次（早高峰、晚高峰前），检查运行平稳性、平层精度（误差≤5mm）、门机开关是否顺畅、光幕感应是否灵敏；月度维保包括润滑导轨、调试抱闸间隙（0.5-1mm）、测试紧急报警装置（30秒内响应）；年度维保需由专业资质单位进行安全检验，更换老化钢丝绳（断丝数超过10%或直径减少7%时必须更换），测试限速器、安全钳联动功能。

2.消防系统：火灾自动报警系统每月测试1次烟感、温感探测器（抽测比例≥20%），确保报警信号准确传输；自动喷水灭火系统每季度启动1次末端试水装置，测试压力（≥0.05MPa）与流量；消防栓每半年进行1次出水试验，检查水带、枪头是否完好，阀门开关灵活无渗漏；应急照明与疏散指示标志每月测试1次持续供电时间（≥30分钟），损坏灯具24小时内更换。

3.给排水系统：生活水泵房每日巡检1次，记录压力（0.3-0.4MPa）、温度（≤70℃）、电流（≤额定值80%）；水箱每季度清洗1次，清洗后水质检测符合《生活饮用水卫生标准》；公共区域水管井每月检查1次，对管道支架、阀门、水表进行紧固，无滴漏现象；雨污水管网每半年清淤1次，汛期前（5月）增加1次专项疏通，确保排水坡度（≥0.3%）、检查井无堵塞。

4.供配电系统：高压配电房每日巡检1次，记录变压器温度（≤85℃）、母线电压（380V±5%）、电缆接头无发热（≤70℃）；低压配电柜每月除尘1次，检查断路器触点有无烧蚀，接线端子无松动；公共区域照明每半月检查1次，路灯亮灯率≥98%，地灯、景观灯无积水、无漏电隐患。

5.通风与空调系统：公共区域新风系统每季度清洗1次滤网（阻力≤初始值2倍时更换），检查风机轴承润滑情况（每半年补充润滑脂）；地下车库排风机每月试运行1次（连续运行≥30分钟），测试风量（≥设计值90%）；空调冷却塔每季度清理1次填料层，水质检测无藻类滋生（余氯≥0.5mg/L）。

（三）公共环境维保标准

1.道路与广场：园区道路每日巡检1次，对坑洼（深度＞5cm）、裂缝（宽度＞3mm）24小时内修补；石材铺装区域