商铺租赁协议.docxVIP

商铺租赁：一份严谨协议的价值与核心要素

一、协议之始：明辨主体与标的

任何合同的订立，首先要明确的是“与谁交易”以及“交易什么”。

出租方与承租方信息：协议开篇必须准确、完整地列明出租方（甲方）与承租方（乙方）的基本信息。对于公司主体，需包含全称、统一社会信用代码、法定代表人及联系方式；对于自然人，则需姓名、有效身份证件类型及号码、联系方式。尤为重要的是，出租方是否为商铺的合法权利人，或是否获得了权利人的有效授权（如产权证明、授权委托书等），这是确保租赁行为合法有效的前提。承租方亦需确保自身经营主体资格合法，经营范围与商铺用途相符。

租赁商铺基本情况：这部分是对租赁标的的具体描述，务求精确。应包括商铺的详细地址、具体坐落（如某大厦某层某号）、建筑面积（需注明是建筑面积还是套内建筑面积，以房产证或能证明面积的文件为准）。如有必要，可附上商铺平面图作为协议附件，并在图中明确租赁范围、共用区域划分等，避免后续因界定不清产生争议。

二、核心条款：租赁关系的骨架

（一）租赁期限与交付

租赁期限是协议的核心要素之一。需明确约定租赁的起始日期和终止日期。实践中，“免租期”（或称“装修期”）是常见的协商点，应明确免租期的时长、起止时间，以及免租期内租金、物业费等费用的承担方式。商铺的交付标准也应清晰界定，是毛坯交付、简装交付还是现状交付？交付时应办理书面交接手续，列明设施设备状况、水电燃气表底数等，并由双方签字确认，作为日后返还时的依据。

（二）租金与支付方式

租金是租赁关系的经济核心。协议中需明确约定租金标准（通常以每平方米每月多少钱计算，或总价）、租金总额。支付方式（如月付、季付、半年付、年付）、支付时间（如每月X日前支付下期租金）、支付账户信息（户名、开户行、账号）都应一一列明。此外，租金调整机制也需提前约定，例如“租赁期内第X年起，租金在上一年基础上递增X%”，或“双方根据市场行情协商调整，协商不成则按原标准执行”等。

（三）租赁保证金（押金）

为保障出租方权益，通常会约定承租方需支付租赁保证金。协议中应明确保证金的金额（通常为一个月或数月租金）、支付时间。更重要的是，保证金的退还条件、退还时间，以及不予退还或部分扣除的情形（如承租方拖欠租金、水电费、损坏房屋设施且未修复、提前违约解约等）。租赁期满或合同解除后，如承租方无违约行为且已结清所有应付款项、办妥交接手续，出租方应在约定期限内将保证金无息退还。

（四）其他费用

商铺经营过程中，除租金外，还会产生多项费用。这些费用的承担方必须在协议中明确：

*物业管理费：由哪一方承担，标准如何，支付方式及周期。

*水电费、燃气费、暖气费、空调费：通常由承租方承担，计量方式及缴费标准。

*房屋租赁税费：根据相关法律法规，租赁税费的法定承担方，但实践中可能有不同约定，需清晰列明。

*其他杂费：如垃圾清运费、网络通讯费、广告位使用费等，视具体情况约定。

三、权利义务：双方行为的边界与规范

（一）出租方的权利与义务

*权利：按时收取租金及其他约定费用；监督承租方按约定用途使用商铺；在承租方违约时，依据合同约定行使相应权利（如追索、扣押金、解除合同等）。

*义务：保证其为商铺的合法权利人或有权出租人；保证商铺符合约定的使用条件，能够正常安全使用；负责房屋主体结构及主要附属设施的自然损耗维修（双方另有约定的除外）；配合承租方办理必要的经营手续（如提供产权证明复印件等）。

（二）承租方的权利与义务

*权利：有权在租赁期限内按约定用途使用商铺；要求出租方保障商铺的正常使用条件；对其装修投入在符合约定的前提下享有相应权利。

*义务：按时足额支付租金、保证金及其他约定费用；严格按照协议约定的用途使用商铺，不得擅自改变（如需改变，应事先征得出租方书面同意）；未经同意不得擅自对商铺进行结构性改动、增设他物；遵守物业管理规定；租赁期满或合同解除后，按约定返还商铺及其附属设施、设备。

四、商铺使用：装修、转租与转让

（一）装修与改建

商铺装修是开业前的重要环节。协议中应约定：

*承租方如需装修，应提交装修方案（包括图纸），征得出租方及物业管理方同意后方可施工。

*装修过程中应遵守相关法律法规及物业规定，不得破坏房屋主体结构。

*装修费用由何方承担。

*租赁期满或合同解除时，装修物的处理方式：“可移动装修归承租方，不可移动或嵌入式装修归出租方（或恢复原状，或折价补偿等）”，应根据实际情况明确约定，避免“装修陷阱”。

（二）转租与转让

承租方是否有权将商铺转租给第三方，或转让其承租权，是实践中易产生纠纷的问题。协议中必须明确：

*未经出租方书面同意，承租方不得擅自转租、分租或转让。

*如允许转租，转租的条件、程序（如出租方书面同意、转租期限